3  市场环境分析

3。1  城市总体规划

无锡，简称“锡”，位于江苏省靠南边的位置，南邻太湖，西边是惠山，北靠长江，京杭大运河穿城而过。无锡一共有七区两市，七区分别是崇安区、北塘区和南长区，现在这三区已经合并为梁溪区，还有滨湖区、新区、锡山区和本项目所在地惠山区；两市就是江阴和宜兴。

3。2  经济环境

无锡是全国著名的鱼米之乡，也因经济发达的原因素有“小上海”之称，远超江苏省省会南京。2012年无锡GDP总量就已经达到7800亿，超过7200亿的南京，超过温州的3650亿，因此也被福布斯评价为是大陆发展最佳的商业城市。

3。3  交通状况

无锡的交通也堪称是四通八达，京沪、锡澄、沪宁、104国道及312国道等，都是无锡非常重要的交通枢纽。从上海到无锡高铁只需40分钟，南京到无锡只需50分钟，无锡到苏州高铁20多分钟，所以无锡可以说是处于上海、南京、苏州中心位置。

3。4  无锡房地产市场分析

对于房地产行业来说，2015年无疑是个转运年，对无锡房产市场来说，是政策放开的大年，更是一个机遇年。在这一年，无锡楼市在利好政策的推进下，成交量如破土而出的竹子，节节向上，也因此创下了近几年来的好成绩，达到从未有过的高度。虽没有预料当中大幅度的上升，但也有非常明显的好转。从开年的“330政策”起始，到年终的“高层喊话去库存”结束，整一年无锡楼市都处于良好的发展态势，好消息接踵而至。不管是从成交的面积上，还是成交金额来看，都有了小幅度的提升。同时，库存供应量储备开始放慢速度，因此导致库存耗费情况加快，再联合利好的新政策，无锡的公寓市场也算是在安稳且小幅上升中度过了。这一年，为无锡公寓市场开启了崭新的篇章，为2016年吹响了号角[3]。

公寓在房地产市场上是比较常见的，经常看见的有普通公寓，也称为居住型公寓，其他还有酒店式公寓和商住两用公寓等。本项目就是属于商住两用公寓，这种公寓类型也并非是新产生的事物，最早是由国外引进而来的，在房地产限购政策条件下，其由于价格优势、又不限制购买的优点而在国内刮起一股旋风，并且在房地产市场上占据一席之地。但是，无锡处于二线都市，宏观调控政策总体来说比较平和，房价接连保持稳定之下，商业产权公寓也即将要面临了许多困境。据统计，截止时间至2015年4月21日，无锡房地产市场上公寓总数为20590套，此中成交套数为6143套，经过数据分析之后发现，公寓楼盘位于新区的最多，崇安区也由于是市中心，地处繁华，所以很受年轻人的欢迎。从整个市场行情分析来看，客户购买商用公寓的用处主要还是以投资为主，自住倒是其次。

目前无锡公寓市场有4个主要特征：一是无锡公寓主要分布在新区，惠山区及其他区域公寓不多，因此，本项目在惠山区比较单一；二是无锡公寓市场的客户都以投资为主，自己居住很少；三是公寓定位模糊，商业不像商业，住宅不像住宅；四是公寓去化速度较慢，库存压力比较大。

3。5  项目区域概况

项目所在地为惠山区，位于无锡市的西北部，面积为327平方公里，人口密度统计约为41万。惠山区交通十分便捷，历史文化悠久，历史名人多不胜数，其文化源远流长，旅游资源也十分丰富，像著名景区灵山还有中央影视基地三国城和水浒城。惠山区更是著名的中国古代吴文化的发源地，它在未更名之前是名闻遐尔的“华夏第一县”——江苏省无锡县。而无锡房地产市场前景光明，这种商务公寓投资回报高并且稳定，受到广大人群的肯定。而在惠山区这种公寓并不常见，有的话也只是平层的，因此具有很大的发展潜力。 无锡市港龙财智国际营销策划报告+SWOT分析(2):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_87144.html