商品住宅的第五个特点，是中国建设和谐社会的过程中自个主要载体。所谓“安居乐业”．先安居才能乐业．这也体现商品住宅在一个人的人生中所占的地位。

2。1。3 商品住宅开发的概念

在我国现行的住房供给体系中，新增住房供给可以分为三类：商品住宅、经济适用性住宅和廉租住宅。商品住宅是由房地产开发企业投资建设、按市场进行运作的产品，包括普通商品住宅、高档公寓和别墅等。商品住宅的建造主要依据目标客户的需求，由市场上中高收入家庭的住房需求和支付能力决定；其建造类型、数量和交易价格主要由市场供求关系调节；其销售对象也没有严格的限制，购买者即可以自用，也可以作为短期或长期投资。

商品住宅的主要运行过程包括：对未来住宅市场进行分析，对目标市场需求进行特征分析，功能、价格定位；进行住宅投资决策，选择具有吸引力的住宅建设用地，取得政府计划、规划、建设、土地利用等方面的许可，进行必要的融资安排；对住宅产品进行营销宣传及销售；为住宅提供社会化、市场化的物业管理服务。

2。2商品住宅开发风险管理概述

2。2。1 商品住宅开发风险管理概念

商品住宅是市场经济规律运作的产品，是指开发商建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅开发是现代社会市场发展中必不可少的经济活动，由于其规模大、投入高、风险高、开发周期长以及独特的社会联系性，使其具有广泛的社会意义。另外，商品住宅开发也是受到国家和地方政府法律法规和政策严格约束的一项经济活动。

商品住宅开发风险管理就是开发商根据国家相关法律法规以及相关政策的影响，结合自身所存在的问题进行的风险预测及其处理的一种工作活动。

通过商品住宅开发风险管理，开发商一方面可以积极了解响应国家政策，及时通过相应举措降低由此所受到的风险；另一方面，综合考虑自身开发时所面临的风险因素，积极改善自身管理结构，优化自身资源，进而消除风险或使风险降到最低。文献综述

2。2。2商品住宅开发风险本质

从商品住宅投资的角度来说，风险可以定义为获得预期收益的可能性的大小。完成商品住宅建设过程进入销售经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。

当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。

2。2。3 商品住宅开发风险产生原因

一个商品住宅项目是否值得开发，重要标准之一是它能带来多大的经济效益。风险因素产生的有诸多方面原因，可以分为系统性原因和非系统性原因。

非系统性原因既有政策方面，又有市场方面。主要表现为：(1)经济的快速发展引起通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；(2)货币发行政策和银行信贷政策的变动，使银行紧缩银根，这对房地产商就意味着筹资或变现的风险；(3)商品住宅市场供求形势的变化。商品住宅供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，但是房价还是在上涨，购房者持币观望使销售难度增加，同时开发商促销成本加大，期房销售回收资金的想法也无法实现；(4)房地产政策的导向变化，国家陆续出台了“国四条”、“国十一条”和“国十九条”。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发商品住宅开发中的工程建设风险的原因。 商品住宅开发项目风险管理研究(4):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_94129.html