从2009年到2014年历年的政策看，国家从没有放弃过对房地产市场的调控。从09年国家鼓励房地产市场发展到2010年房地产市场井喷超出预期，国家便开始调控并收缩房地产市场。开始时由于国家调控力度的缺乏，房地产市场快速发展并逐步捆绑经济，因此到2011年，国家进一步加大调控力度，通过加强税收、紧缩货币、打压投机的政策，将房地产市场的发展逐步引入了正轨。不仅如此从2011、2012年的政策看，国家还加强了保障住房建设，合理分流了刚需群体。2013年出台的各项政策，加强了购买门槛的控制以及市场监管力度，稳定市场的软着陆使解绑经济趋于规范。而在2014年，国家逐步放宽刚需购房政策并刺激房地产市场回归稳定。经过国家连续几年不懈的努力，到2014年房价基本合理回归，刚需得到改善，购房者逐渐有了理性购房的观念。

   到2013年年底，房地产市场的发展已逐步合理化和规范化。2014年市场房价合理软着陆并且国家通过房产税征收等手段合理提出了大规模的炒房行为，已经基本上杜绝了商品房房价快速上涨的可能性，至此国家对房地产市场的调控进入到了一个政策微调的阶段。在2015年上半年，国内多地房地产市场已出现了回暖转机。但是在国家政策的微调下房地产将岁市场情况在一定可控的范围内合理地变动，各项需求将更加明确。

第二章  2009-2014年镇江房地产市场分析

2。1  2009年~2014年市场供应量走势研判

  2。1。1 月度

图表 1   收集09年到14年镇江各月的房地产市场供应量数据，并做出折线图如上。从该图不难看出，2014年镇江市区房地产市场供应量大增，其中1月、6月、9月、10月、12月五个月供应量明显高于往年同期。一方面随着大批量安置房投入市场，另一方面新增楼盘如雅居乐等项的完成保持了市场供应量的稳定。

   其次从历年的数据情况来看，09年到14年房地产市场的供应量随着时间的推移在一定的范围内不断得波动变化。而供应量随时间的变化程度应该是和国家的宏观调控分不开的。比如09、10、11年全年的变化程度较大而13年相对平稳。除此之外，各月的房地产市场供应量的变化也存在着某些共同点，如某些年度在某些相同月份共同存在峰值，在某些月度出现低谷。由此猜想供应量的变化与季节也有一定关系。

  2。1。2 年度

   上图为根据2009年~2014年镇江年度房地产供应量绘制的条形统计图，从上图可以看出2009年到2011年镇江市区供应量呈现递增态势。2012年受国家政策宏观调控的影响，全年供应量较2011年下跌了近43。41%。而这一现象在13年得到了明显的改善，比2012年市区供应量环比上涨了近68。55%。在2014年供应量相比2013年环比上涨了近13。18%。主要原因是保障性住房投入，如6月、12月等节点供应量的大幅度增长导致了全年供应数据暴涨。除此此外需要注意的是14年全年房地产市场氛围不浓厚也迫使企业加大供应来更加适应市场需求。

 2。2  2009年~2014年市场成交量走势研判文献综述

   2。2。1 月度

根据09年到14年镇江月度成交量数据，绘制如上所示的折线图。从上图可以看出14年市场成交量相比09年到13年维持在同期较低水平。镇江市区房地产市场成交量从2009年下半年开始出现明显的涨幅，而这波涨幅延续至2010年上半年后，由于国家政策等多方面影响，在11年及12年上半年有明显下跌。13年后房地产市场成交量走势基本保持在较高水平并得到了稳定的发展。主要原因之一是镇江房地产市场主要由刚需支撑而刚需受政策影响较小。2011年、12年积压的刚性需求在13年形成了稳定的释放。其次保障性住房的稳定成交也使得房地产市场成交量保持在较高水平。到14年房地产市场整体开始进入缓冲期，14年下半年房价下跌的呼声越来越大导致了市场观望氛围浓厚成交量持续低下。与此同时13年刚需小爆发也导致14年镇江整个房地产市场的购买力下降。在国家调控政策的影响和需求量不足的情况下，14年房地产市场成交量出现了明显的跌幅。 镇江市房地产市场发展现状及对策研究(3):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_113404.html