投资性房地产业的公允价值运用研究

随着经济全球化的不断深入发展,会计准则也在不断向国际会计准则靠拢。公允价值计量被新准则这样表示:这是一种金额计量,即熟悉交易情况。依照公平原则交易的双方,在资产和负债上自愿进行资产交换或者债务清偿。在日益全球化的经济环境下,公允价值计量属性越来越充论文网分地展示出其前所未有的优越性,并逐渐在国际市场盛行。正此,财政部与新准则重新引入公允价值,并运用于金融资产。长期股权投资。投资性房地产等会计核算中,以顺应国际会计计量的发展趋势。但是,公允价值计量在的运用尚属起步阶段,无论是理论建设还是实际应用,都存在一定程度的缺陷。因此,如何更好地推广实施公允价值计量已成为会计界关注的重要课题。

一。投资性房地产中运用公允价值的要求和条件

公允价值的主要特性被描述为公允性。现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括:已出租的建筑物。已出租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权等。

新准则明确表示,取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量,与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定,在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是:一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件,可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式,一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得逆向操作再转回为成本模式,这就需要企业慎重选择。

二。投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来,企业财务会计报表中的资产“包括四项内容:流动资产。长期投资。固定资产和无形资产,其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现,存在巨大获益能力的投资性资产在企业中,通常是:交易性金融资产。可供出售的金融资产和投资性房地产,而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量,显然可以带来更大的升值空间,可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为:(1)有利于提高投资性企业的账面净资产价值。(2)有利于增加扩大相关企业的利润波动性。(3)短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。(4)对会计信息质量产生影响。

三。投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由上市公司执行新会计准则情况分析报告(财政部会计司2007―2010年度),获取如下四年财政数据,上市公司投资性房地产计量模式选择现状(见表1):

由表1看出:

2007年,作为新会计准则实施的第一年,外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示,选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家,占存在投资性房地产的上市公司总数的2。86百分号。

2008年,采用公允价值模式的上市公司为20家,占存在投资性房地产的上市公司总数的2。90百分号。其中,投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格(14家公司)。

2009年,为有效扼制企业确认巨额商誉,避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响,会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明,采用公允价值模式的上市公司为25家,占存在投资性房地产的上市公司总数的3。24百分号。

2010年,年报显示,采用公允价值模式的上市公司为27家,占存在投资性房地产的上市公司总数的3。28百分号。其中,投资性房地产公允价值确定的方法主要有:房地产评估价格(15家公司),参考同类同条件房地产的市场价格(9家公司),实地调查取得的价格(1家(下转第页)(上接第页)公司)。值得关注的是,两家上市公司(泛海建设和交通银行)未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析,可总结概括:一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少,但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为:房地产评估价格法。参考同类同。

四。完善公允价值计量模式的建议

(1)加强公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入。更规范地实现国际趋同,应鼓励更大力度地建设。学习。公允价值理论,促进公允价值计量和确认的广泛应用:

(2)积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境,提供更低成本。更公开化的市场公允价值信息,可以考虑:1)应建立房地产市场信息数据库,通过数据的实时共享创造积极条件。2)应加大力完善各级市场,加强企业内外部监管。3)应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构,以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

(3)完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利。更科学的保护,应进一步明确公允价值信息的披露程度,从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

(4)努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息。更优质的服务,会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质,并具备高度敏感性。敏锐洞察力和较强的综合能力。

(作者单位为天津师范大学)

[基金项目:本文系天津师范大学青年(教育)基金资助,项目号(经费号):52WU1319。]

投资性房地产业的公允价值运用研究