我国房地产市场泡沫研究(7)
时间:2017-06-09 20:00 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
（4）货币供给增长率 从货币政策工具的运用到货币政策目标的实现中间有一个相当长的作用过程，在过程中货币当局本身并不能直接控制和实现诸如稳定、增长这些最终目标，它只能借助于货币政策工具、设置中介指标并通过对中介指标的调节和影响最终实现政策目标。中介指标一般有利率、货币供应量等。 中国统计年鉴和中国金融年鉴提供的反映货币供应量的数据指标有三个层次，M0(现金)、M1(M0+活期存款)、M2(M0+M1+定期存款+其他存款)。 随着中国改革的深化，经济生活中的支付手段日益多样化，货币的范畴不断扩大，已不仅仅局限于现金和活期存款；而且，买房对普通百姓来说意着相当大的一笔支出，仅仅使用现金和活期存款往往是不够的；因此使用M2作为衡量货币供给的指标。用货币和准货币增长率更能表现宏观经济形势的变化趋势，因次将M2环比增长率纳入先行指标中。 （5）中长期贷款利率 由于房地产开发的时间周期比较长，因此采用金融机构5年以上贷款利率比较合适。所以应把金融机构5年以上贷款利率收入先行指标中。 （6）土地与楼宇供应率 A、土地供应率 本年完成开发土地面积是指报告期内对土地进行开发并己完成七通一平等前期开发工程，具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。这个指标表示了房地产开发企业本年最多可以使用的土地面积。本年购置土地面积是指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。即国家本年储备的土地面积。本年完成开发土地面积体现的是可以直接用于房地产开发的土地供应量，因此可用本年完成开发土地面积增长率反映土地供应市场的变动情况。 B、楼宇供应率 房屋竣工面积是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。因此，可用房屋竣工面积增长率代表房产供应市场的变动情况。故应将该指标纳入先行指标之中。 （7）楼宇按揭利率 “按揭”一词起源于香港，其实就是指银行发放的个人购房贷款。是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回予按揭人。楼宇按揭贷款是指购楼者以所购的楼宇作为抵押品而从银行作为获得贷款，购楼者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按照一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收回楼宇。 其中以贷款利率、年期、贷款额和还款方式为主要条款，由于目前有关楼宇按揭的数据没有在权威年鉴上刊登，而且同步指标中已采用了个人住房贷款利率。因此将楼宇按揭利率调整出先行指标。 2.2.2 同步指标 同步指标是指其循环转折点与总体转折点几乎同时出现，其作用主要是描述当期经济运行所处的景气状态。是衡量房地产泡沫最重要的指标。按照这一定义，同步指标主要有下列八个： （1）国民经济增长率 用统计年鉴上公布的国内生产总值增长率代表，说明总体宏观经济的发展情况。 （2）物价指数与通货膨胀率 用统计年鉴上公布的零售物价指数减去国民经济增长率代表，作用也是为了表明房地产业的宏观经济环境。 （3）价格与租金 鉴于我国目前房屋租赁市场的发展并不规范，没有形成像房屋销售市场那样正规的供给方和需求方，统计年鉴和房地产年鉴上都只提供了房屋销售价格的数据，而没有提供房屋租赁价格的数据。因此只采用销售价格的数据，而且从理论上说，销售价格与租赁价格的变化方向是一致的，即同向变化。 (责任编辑：qin) |