我国房地产市场泡沫研究(8)
时间:2017-06-09 20:00 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
虽然统计年鉴上既提供了房屋销售价格，也给出了房屋销售价格指数，但是采用房屋销售价格指数能更直观地表示价格的增减和变化幅度，因此本文选用房屋销售价格指数进行分析。 （4）交易量 实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 实际销售额指报告期内出售房屋的总收入(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。该指标与实际销售面积同口径，包括正式交付的商品房屋在建设前期预收的定金、预收的款项及结算尾款和拖欠款。不包括未交付的商品房所预收的款项。收取的外汇按当时外汇调节市场价折算在其中。如果商品房是跨年完成的，应包括以前年度所收的定金及预收款。一般可以使用实际销售面积环比增长率和实际销售额环比增长率，用以表示房地产交易量的变化过程。 （5）物业结构比重与物业类型 物业结构比重与物业类型的注解表示需要根据所指对象的不同分开使用，难以作为一个指标衡量房地产业的发展情况，更不易获得统一有效的数据。这项指标的针对性不强，也隐含着会给后期的数据处理带来困难。故此，应从指标体系中调整出去。 （6）扩张率与破产率 房地产企业扩张率与破产率指的是房地产企业数量的增加或减少。企业数量的多少与国民经济的发展状况是有关联的。当国民经济保持快速增长时，各行各业都会涌现大量新成立的企业，新增企业数量会高于由于经营不善而破产的企业数量，当国民经济发展速度减慢，或处于衰退期，会有大量的企业由于宏观环境恶化而倒闭，破产企业数量高于新增企业数量，全社会的企业数量呈现收缩局势。 但是就某一个行业而言，作者认为企业数量与行业发展状况之间的联系并不紧密。在发达国家，市场化程度越高的行业，其企业数量往往不多。在我国，由于房地产行业的起步晚，良好的市场秩序还未形成，尽管房地产行业中的企业数量较多，但是许多实力不强的中小房地产企业由于操作不规范、承诺不可信，反倒给房地产业的健康发展带来了隐患。所以扩张率与破产率不应包含在指标体系中。 （7）住房货款利率 房地产消费支出较其他商品要巨大得多，因此能一次性付清的人毕竟是少数，绝大多数购房者都采取了首付加贷款购买，然后分期还款的方式。 我国目前个人住房贷款业务主要有两种，即个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。住房公积金是按“单位资助、个人缴存、统一管理、专项使用”的原则归集起来的一种具有保障性和互助型的长期住房储金，是职工劳动报酬的一部分、归职工个人所有。目的是通过住房公积金制度，提高职工解决自住住房的能力，筹集和融通住房建设资金。个人住房公积金贷款是由住房资金管理机构运用房改资金，委托银行，发放给住房公积金交存人的，用于购买自住普通住宅的专项委托贷款；商业性个人住房贷款是由商业银行以吸收居民储蓄存款及其它存款为资金来源，向居民发放的，用于购买自住住宅的专项贷款，一般称之为个人住房抵押贷款或住房按揭。一般来说，个人住房商业性贷款能更好地体现房地产行业的市场化状况，商业性贷款利率完全是由市场决定的，不包含政策性因素。因此将个人住房商业性贷款利率纳入同步指标之中。 由于买房具有一次性支出数额较大的特点，因此大多数家庭在短期内都无法偿还贷款，于是采用了5年以上中长期的贷款方式。因此本文采用5年作为研究个人住房商业性贷款利率的年限。 (责任编辑：qin) |