一、抵押权预告登记概述

（一）抵押权预告登记的概念

关于何为抵押权预告登记，法律并没有作出明确的规定。预购商品房与在建建筑物尚未建成而无法取得产权证明，而产权证明为办理抵押权登记所必须，因此预购商品房与在建建筑物无法办理抵押登记。但是实践中为了融资担保的需要，权利人将在建建筑物或预购商品房进行抵押从而获得其所需的资金，然而因为无法办理抵押登记，故只得先办理抵押权预告登记，在建筑物或预购商品房建成后再办理抵押权登记。

（二）抵押权预告登记的性质

就目前学界关于抵押权预告登记的性质，主要可以概括为以下的三种观点：第一种观点认为，抵押权预告登记制度应当视作一项请求权制度，抵押权预告登记是保全在建建筑物的物权变动的实现，其目的是在建筑物或预购商品房最终建成时，登记权利人要求登记义务人办理正式抵押权登记的请求得以实现。第二种观点认为，抵押权预告登记是将债权物权化，抵押权预告登记在具有物权特性的同时也具有债权的特性，因此具备了对抗第三人的物权效力。第三种观点认为，抵押权预告登记应当认定为具有物权性质的准物权，虽然我国法律对准物权作尚未出明文规定，但是目前这一项权利分类在学界已得到普遍认可。关于上述的三种观点，笔者着赞同将抵押权预告登记制度视为一项请求权制度的观点。根据我国《物权法》第20条第1款，建设部《房屋登记办法》以及各地规章中关于以预购商品房设定抵押、以在建工程设定抵押以及抵押权的转让的相关规定可以得知，其所保障请求权具有以下三种特点：第一、请求权确实有效存在；第二、请求权的内容是关于物权的设立、变更与消灭； 第三、该请求权是具有可期待性的，条件目前尚不具备，或附条件，或附期限。而于在建建筑物或预购商品房上设定抵押权的请求权来说，其请求的内容是设定抵押权，而设定抵押权属于设定物权的请求权。在建建筑物或预购商品房建成时该请求权才能够行使，属于附条件的请求权，该请求权具有可期待性。综上，抵押权预告登记制度应视为请求权制度。在建建筑物与预购商品房处于正在建造的过程之中，其价值形态伴将会随着建造行为而不断地推进，因此，在建建筑物与预购商品房在建设完成之前并不具有特定性。但是在实践中建筑物建设工期长、资金缺口大，为了实现融资的需要，促进建设的最终完成，可以在其上设立抵押权。但是，鉴于在建建筑物还未建造完成，不具有产权证明，因此而无法办理抵押权登记。而为了保障抵押权人的利益，保障其抵押权在将来得以实现，抵押权预告登记应运而生。抵押权预告登记的意义在于防止登记义务人的任意处分行为损害登记权利人的合法利益。抵押权预告登记作为一种具有公信力的公示手段，向公众宣告预抵押的事实，从而保护交易安全与第三人的合法权益。论文网

   （三）抵押权预告登记与抵押权登记的区别

1。抵押权登记

抵押权登记，又可以称之为抵押登记或者抵押财产登记，指的是登记机构根据当事人的申请，依照法定程序，将财产上抵押权设立、变更或者终止等记载于抵押财产登记簿上的行为。 设定抵押权并不会导致抵押财产所有权的转移，但是为了保障抵押权人与第三人的合法权益，我国《物权法》规定了抵押权必须以在登记机关办理抵押权登记的方式来实现公示。抵押权登记的目的是为了向社会公示该物已设立、变更或者终止抵押权的事实，使第三人在做出关于该抵押物的决定前能够了解该物的具体抵押状况。