不动产善意取得法律问题研究(2)
一、不动产善意取得的概述
（一）不动产善意取得的概念
根据《物权法》第一百零优尔条的规定，所谓不动产善意取得就是指：无处分权人以合理的价格转让或出售不动产[2]，受让人出于对不动产登记薄登记效力的信赖，与登记薄中记载的权利人进行了交易，并且该不动产已经登记在了受让人的名下。在这种情况下，就算该不动产的真正权利人与登记薄记载的权利人不相符，受让人也已经取得该不动产的所有权，而真正的权利人没有权利再向受让人追偿不动产，只能请求无转让权人或有过错的登记机关赔偿。
（二）不动产善意取得的构成要件
根据《物权法》不动产善意取得制度的构成要件如下[3]：
1.标的物应为不动产
不动产是指转移会毁坏它的价值和用途或者不能转移的物，不动产主要是指土地、土地上的生成物和土地上的定着物。土地上的生成物在和土地分开之前是属于不动产的，主要有丛林植物、矿物。土地上的定着物主要就是指土地上的那些建筑物。
2.无处分权人转让
无处分权人即不拥有该不动产所有权的无权处分该不动产的人，是不动产善意取得的前提条件。无处分权人将该不动产转让给了善意第三人并进行了登记过户手续就构成了第三人的善意取得。
3.受让人取得该不动产时是善意的
不动产善意取得中的“善意”仅仅是指受让人的“善意”而不是无处分权人的“善意”。善意取得中受让人取得该不动产的主观上是“善意”的，动机是纯正的，主观上没有不法和不当目的和想法，且不知道受让人没有处分该不动产的权利的，或者认为其认为合法并且以为受让人有合法转让的权利。
4.以合理的价格转让的
根据《物权法》规定，受让人必须以合理的价格从无处分权人手中取得不动产的所有权，也就是说无处分权人将不属于他的不动产赠予或低价转让的行为均不能构成善意取得。
（三）我国不动产善意取得制度的立法现状
不动产善意取得制度的问世，对稳定经济秩序和保障不动产交易的安全起了非常重大的作用。伴随着经济的发展和不动产市场的频繁交易，不动产交易数额的巨大，引起了人们的重视，所以我国对不动产善意取得制度的确立也越来越迫切。
在2007年，我国《物权法》第106条中，不仅明确的规定了善意取得制度适用于不动产，而且规定了不动产善意取得的构成要件，对我国的民法物权来说是是一大创举[4]。但是关于不动产善意取得的规定过于简略和原则，其中对不动产善意取得制度的“合理价格转让”的标准以及“善意” 的判断标准及其举证责任等几方面的规定均有不足之处。
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