小区地下车库权属研究(2)
一、小区地下车库在法律属性上构成为专有所有权客体
小区地下车库是否可以独立作为所有权客体是研究其归属的基础。因为只有属于专有权客体才能判定车库的权属是属于业主所有还是开发商所有。笔者认为，小区地下车库可以构成建筑物区分所有权的专有部分，可以作为独立的所有权客体。
专有部分的所有权，即一个建筑物内，每个独立单元的业主对自己所购买的的独立的单元享有单独的所有权。
小区地下车库在法律属性上属于建筑物区分所有权的符合以下三个标准的客体构成专有所有权：即物理构造上的独立性，功能上的独立性和法律地位的独立性。物理构造上的独立性，指在结构构造上可与建筑物其他部分隔离，专有人可以排他且独占地予以使用的建筑物部分，我国物权法对这一标准尚未有明确的界定方法。功能上的独立性，也叫使用的独立性，业主的住宅房屋被区分为一家一户，供每户的业主居住、利用可以为居住、利用。法律上的独立性，是指区分所有权人对于专有部分所享有的权利与一般所有权人对于专有部分所享有的权利没有差异，具有排他性，区分所有权人可合法的使用、收益、处分自己的专有部分，可以通过相关的程序登记而公示。
笔者认为，被建造在住宅小区里的地下车库，具有明确的四周封闭空间，以及一定的独立空间和独立的出入口，与地下车库上面的小区业主所住的单元房区别开来，形成独立的建筑物，具有建筑物的特征，同时因而可以作为独立的财产形成独立的交易客体。
对于小区地下车库是否构成共有所有权的共有部分学界也有争议，有学者认为车库是建筑物的配套设施而理应作为共有部分。
共有所有权，是指每户的小区业主被称为建筑物区分所有权人，根据法律规定，对住宅建筑的共有部分所享有的占有、使用及收益的权利 。共有部分，是指，住宅小区也叫区分所有建筑物，除去业主专有的部分以外的部分。共用部分为了小区全体业主利益，从而服务于高层建筑的配套附属设施。
笔者认为，虽然车库是配套设施，也并不等于车库是共有部分而归业主共有。首先，我国没有相关立法规定配套设施就属于共有；另外，车库是配套设施说法不错，可只是相对于车库的作用用途是为商品住宅楼服务的角度而言的，其作用并不能决定其权属。
二、小区地下车库权利归属的争议现状
根据前文所述地下车库属于建筑物区分所有权中专有所有权客体，因为只有属于专有权客体才能判定车库的权属是属于业主所有还是开发商所有。我国物权法对小区车库的权利归属到底归谁，没有作出确切明了的规定，即使现实生活中有关小区车库的矛盾不断，关于小区车库的权属问题在法学界也有着不同学说的复杂情形。下面就从业主所有说、开发商所有说、约定归属说，这三种在理论界有着较为成熟的理论体系的学说来分析和研究小区车库权属的复杂问题，笔者赞同约定归属说。下面就小区车库权属争议进行阐释：
（一）业主所有说
该学说认为小区车库的权属归业主所享有，有如下两个理由：
第一，根据物权法的相关理论来说小区车库是建筑物的从物。从物，是指两个物在物理构造上相互独立，同时又在经济用途上有着相互联系且不可分割的关系。只要同时满足以下三个条件，就能构成主物和从物的关系：1.两者在物理上互相独立；2.在使用功能上存在主从关系；3.在权利变动上也有着主从关系。我国《物权法》规定，主物的权利发生变动，从物的权利也跟着发生变动。 笔者不赞同上述学说，该学说忽略了小区车库的独立性，因为小区车库的泊车作用是可以独立于建筑物而存在的，所以车库是独立于建筑物而存在的。根据该学说的从物权利跟随主物的处分原理，如果把小区车库看作是建筑物的从物，依据主物与从物的法律原理，当建筑物的所有权发生变动，小区车库的所有权也随建筑物所有权的转移而转移。根据主物与从物的依附关系看，从物的功能要与主物在一起才能发挥。比如电视机与遥控器的依附关系，不能把该依附关系等同于车库与建筑物的依附关系。因为车库的功能是停放汽车，可以独立于建筑物而发挥其作用，即使分离之后也不影响其停车功能，所以笔者认为车库具有独立的使用价值，不适用民法上的主从关系原理。
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