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我选择的题目就是南京江宁保利梧桐语营销策划方案，本人对房地产营销策划这个课题比较感兴趣；而且我有机会在易居中国实习，通过在这实习的机会，了解了项目的一些基本情况，能接触到很多的相关资料、数据等，所以选择这个研究课题进行毕业设计。本设计将在了解项目的基础上对南京江宁保利梧桐语作出一个较为完善的营销策划方案。
1.2 设计项目概况
保利梧桐语位于江宁科学园，方山大学城之内，东侧紧邻方山风景区、北侧为中国药科大学，周边配套：大学城附近20000㎡的商业配套，南京目前最大农贸市场—天印山农贸市场，65000㎡Shopping-Mall文鼎广场、奥特莱斯、大学城商贸中心、乐活时尚街区、义乌小商品城 。
保利梧桐语地块出让面积为155879.4平方米，总建筑面积为457074平方米，总计容建筑面积327346平方米，容积率为2.1，建筑密度为22%。其中，本项目共规划33栋18层高层住宅，另有商业、幼儿园、基层社区中心（内含社区管理、卫生服务站、敬老所、文体活动中心）等配套公建设施。在景观打造上，除了在社区中心建有4000平米的公共集中绿地广场，为业主休憩，聚会提供便利外，社区更将紧邻的解溪河道着重打造河岸景观，并采取有机形态的入户路径和景观布置。
保利梧桐语（NO.2010G51江宁科学园学十三路以东地块）于2010年12月10日被保利地产以10.6亿价格拿下，楼面地价3238元/平米。
土地位置：东至河道；西至学十三路；北至规划道路；南至知行路。
总出让面积：155879.4平方米。
规划用地性质：二类居住用地。
出让年限：住宅70年、商业40年。
容积率：≤2.1；建筑密度：≤22%。
建筑高度：≤60米；绿地率≥35%。
挂牌出让起始总价：10亿元。
1.3 设计目的和要求
本课题意在通过本人在项目上实习工作的经验，详细分析江宁保利梧桐语项目营销策略，借此论证该时期营销策划的工作内容及重点，明确该时期营销策划对项目整体销售的影响及作用。通过对江宁保利梧桐语的项目定位分析、项目本体分析、项目SWOT分析研究，对项目市场进行定位，并依据媒体推广策略、活动和价格推广等营销策划思路，来制定营销策划方案以及对初步执行效果进行反馈分析。源'自:优尔`!论~文'网www.youerw.com
毕业设计要求内容真实，概括准确，研究充分，所提建议及结论要切实可行，结构严谨，文字精炼，标点符号使用要正确，格式规范。
1.4 数据资料选取
在房地产营销公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有公司所有的项目资料，也有搜集房地产营销策划书籍等搜索资料的活动。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划，我咨询了公司的专业策划人员，更进一步的了解到了策划的方法与意义及在网上搜集了房地产营销策划的资料等各种工作。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划报告，我对本次策划方案的制定实施进行了全程的跟踪反馈，使其更具现实意义。
1.5 设计重点和难点
本次设计所涉及的策划专业性要求比较高，而且项目资料的准确性以及策划方案的可行性的要求比较高。所以本次设计所涉及的营销策划方案难度较大。本设计的重点则在于对其进行针对性的研究追踪，其方案的制定也具有较大难度。
1.6 设计实现的可能性
虽然本次设计有一定的难度，但本人在房地产营销公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们已从事营销策划类的工作数年，理论与实践的经验都很丰富，专业技术性强），更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。
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