摘要:详细分析在工程施工招投标过程中业主面临的招标与发包方式的风险以及业主在和承包商签订合同时可能面临的几种合同风险,并提出了在不同情况下业主应对风险的防范措施。

在工程施工招投标过程中,业主对于工程招标。发包方式以及合同类型的选择正确与否至关重要,它直接关系到工程项目的成功和顺利论文网进行,正确的决策有利于维护业主利益,保证工程质量,降低工程成本和缩短建设工期,反之则不然。因此,对广大业主来说,研究工程招投标过程中的业主风险以及如何进行有效的风险防范,具有十分重要的现实意义。

1。招标中业主风险的分析

工程招标与发包是指房地产开发商通过招标文件将委托的工程内容和要求通知承包商,由他们提出工程施工组织设计及报价,通过评审择优选择信誉可靠。技术能力强。管理水平高。报价合理。工期短的施工企业,并以合同形式委托其进行工程施工。工程招标与发包风险主要有:

1。1招标方式风险

目前,为了规范招标投标活动,保护国家。社会公共利益以及招投标当事人的合法权益,根据招标投标法明确规定,工程招标方式分为两种,即公开招标和邀请招标。

(1)公开招标风险。业主或其委托招标代理机构通过报刊。互联网等大众传播媒介在一定范围(全市。全省或全国)公开发布招标公告,凡符合规定相应条件且愿意参加的承包商均可参加投标。采用这种方式,业主可以在较大范围内,从众多的投标者中选择信誉良好。报价合理。工期短的承包企业,有助于承包企业开展竞争。改善经营管理。提高工程质量和降低工程造价。另一方面,公开招标对业主来说也存在着资格预审及评标工作量较大,费用支出多,耗费时间长的风险,以及增加了因对中标单位可能不了解而导致的今后协调困难风险和合同履行中承包商违约的风险。

(2)邀请招标风险。业主根据项目自身要求和所了解的承包企业情况,向预选的5~7家具有相应资格。信誉良好的承包企业发出邀请,要求他们参加建设项目的投标竞争。这种方式的优点是,业主可以有效地减少招标工作量。节省招标费用开支和缩短招标时间以及降低合同履行中承包商违约的风险,但其也限制了竞争范围,使业主失去了可能获得更低报价。技术上更具竞争力的潜在承包商的机会。

1。2合同方式风险

合同风险有2类,一是由于合同条款不完整,叙述不严密,有漏洞,或部分条款违法,存有陷阱“,在执行中可能给房地产开发商造成损失的可能,即合同不完善风险,其防范可通过补充完善合同,提高合同管理人员素质,而将风险转移给承包商或消除掉。二是由于合同条款规定而引起的风险,即纯合同风险。建筑安装工程承包合同按计价方式的不同,分为三大类型,即总价合同。单价合同和成本加酬金合同。下面分别分析业主在各种合同类型中风险特性,即纯合同风险。

1。2。1总价合同风险

总价合同是以施工图纸和工程说明书为依据,在明确各分项工程的工程性质和工程量的基础上,合同双方按照商定的总价签订工程承包总价合同。总价合同由于不需要计算工程量,而只需计算在实际施工中工程量的变更即可,因而合同易于管理,但由于前提是必须明确分部分项工程内容及各项技术经济指标,准备划分和计算分部分项工程量将会占用很长时间,从而会延长设计周期。拖长招标的准备时间。总价合同又分为不可调值总价合同和可调值总价合同:

(1)不可调值总价合同。以图纸及有关规定。规范为基础,承发包双方协商一个固定总价,一笔包死,在合同执行过程中,承发包双方均不能因为工程量。设备。材料价格。工资等变动和地质条件变化。恶劣气候等理由,提出对合同总价变化的要求,除非设计。设施和工程范围有变更,才能随之相应调整。对业主而言,由于图纸和说明书不够详细,未知因素较多,或材料市场价格极不稳定,承包商必然会加大不可预见费,用来消除不确定因素给其带来的风险,因而提高工程项目报价,而且业主也丧失了因设备。材料。工人价格下降而引起的工程成本降低的机会。

(2)可调值总价合同。承发包双方以图纸。招标文件及有关规定。规范为基础,在合同执行过程中,由于通货膨胀等原因而导致的工料成本增加,在合同总价不变的基础上,通过相应增加一些必要的调价条款予以调整。调价条款大致有为2种形式,一是业主对合同签字日与实际施工安装时的材料。设备和人工等成本的差异全部予以补偿。二是规定材料。设备和人工等成本增加超过某一限度(如5百分号)时,业主才给予补偿,即小额风险由承包商承担,大额风险由双方分担或完全由业主承担。这种方式业主可以有效地降低承包商的报价,但其承担了建设期间的通货膨胀风险因素,如工料成本增加较大,将会大大提高工程造价。

1。2。2单价合同风险

在施工图不完整或工程项目内容。技术经济指标一时不能明确。具体时就需要开工,即不能比较准确地计算量,又要避免凭运气而使业主与承包商任何一方承担过大的风险,此时采用单价合同比较合适。在国际工程承包中,普遍采用的FIDIC土木工程施工合同便是使用单价合同。

(1)估量工程量单价合同。业主委托设计单位或专业估算师提出总工程量概算表,列出分部分项工程量,然后承包商在此基础填报单价,最后按照实际完成工程量计算总价。采用这种合同方式时要求实际完成工程量与原估算工程量不能有实质性的变更,工程量是统一计算出来的,业主只要审核单价,承担的风险相应较小,但如遇工程量大幅度增加,可能影响工程成本,使业主蒙受损失。另外,业主在实践中往往很难精确确定工程量以及变动范围多大才算是实质性变更。

(2)纯单价合同风险。业主仅开列有关分部分项工程范围。名称和计量单位,不对工程量作任何规定,由承包商逐项填报单价,经双方磋商后签订单价合同,工程竣工后,按合同单价和实际完成的工程数量结算工程价款。采用此种合同形式不利于业主控制工程成本,容易引起因工程量不确定。单价不合理而引起的成本风险,同时,对于工程费在不同工种间分摊以及不易计算工程量的工程,易产生相关索赔事件。