(2)减少对金融工具的依赖,以短期贷款作为平衡现金流的辅 助来源。
2.滚动开发
合理安排项目经营性产品(旅游景区项目)和销售型产品(住宅公寓、商铺)的开发顺序和周期,以投资收益的回收进行地块滚动开发,降低自有资金的投入的压力。
3.强强联合
主题公园、影视基地、滨湖酒吧休闲街、OUTLETS购物小镇、儿童职业体验、家庭温泉水疗、大型舞台表演等核心旅游产品和特色商业,通过合作开发、委托管理、二房东+运营商等多种灵活模式,与品牌商家和品牌运营商合作。
4.资产证券化
本项目可以主题公园、商业街区等项目持有型物业的良好运营实现资产证券化。[2]
(二)项目发展机遇总结
1.区域优势
(1)旅游产业为特色的提升区域知名度;
(2)大运河加入世界文化遗产名录大家族;
(3)苏北地区重要中心城市;
(4)人文荟萃,人杰地灵。
2.交通优势
(1)贯通区域南北的交通枢纽;
(2)淮安是徐宿淮盐和连淮扬镇城际铁路两线交叉点;
(3)30分钟高铁交通半径内辐射人口3500万;
(4)提高项目到达便利度。
3.基地优势
(1)城市空间南拓的重要引擎;
(2)地块位于运河之都综合接待旅游区内,属于一级旅游核心;
(3)大运河和里运河相狭两侧,存有保存完整文化遗址资源;
(4)有轨电车经过,一共在基地线上设置6个站点。
(三)区域旅游市场总结
1.淮安发展都市休闲旅游产业,急需一个强有力的明星项目,打造区域娱乐度假目的地。[3]
2.淮安只偏重于传统的山水旅游和遗址参观,已经形成的都市休闲产品还很单一,以及低档次的器械运动。
3.区域市场总体以历史遗迹和自然观光景点为主,旅游资源“大而杂”且知名度较低,项目品质较低,市场表现与市场吸引力不如人意,旅游产品体系缺乏综合性,缺乏区域明星产品。
4.大多设施陈旧,缺乏运营管理,基本没有热点项目。消费有限,以门票销售为主,较为单一。
5.旅游开发与房地产开发脱节,结合旅游片区的商务、会议、度假、居住、商业等功能开发不足,产业价值链有待完善。[4]
(四)世界文化遗产开发标杆项目开发方向总结
1.标杆项目元素提取
遗址遗迹,文化产业,养生度假,博览会展,演艺表演,高端休闲运动,都市农业,影视拍摄,大型器械。
2.案例分析
(1)曲阜“三孔”
遗址遗迹:三孔遗址
主题公园:孔子优尔艺城
自然风光:石门山景区
文化演艺:《杏坛春梦》
(2)泰安泰山
自然风光:泰山风景名胜区
文化演艺:泰山封禅大店
都市农业:泰山花样年
主题公园:方特欢乐世界
遗址遗迹:泰山明清古镇
(3)西安曲江
主题公园:遗址公园
文化演艺:《梦回大唐》
都市农业:马术俱乐部、高尔夫
会议会展:国际会展中心、总部基地、
数字产业:传媒出版、影视出版
(4)十堰武当山
自然风光:武当山风景名胜区
文化演艺:水上真人秀
主题公园:深山峡谷“太极秀”
养生度假:太极湖生态旅游区
(五)项目认知 主题公园发展特征
1.多主题组团式发展提高项目丰富度
主题乐园有单主题单一游园向多主题多组团的趋势发展,以增强主题游园活动的丰富度,拓展不同年龄、阶层、洗好的游客来源。
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