附录 19

一、绪论

上海作为首屈一指的国际大都市，房地产价格的上下牵动是最受人瞩目的。了解上海居民的住户特征成为了当下最当即的事务。

（一） 研究动因

    随着中国房地产的不断膨胀，价格的高低陡峭走势让许多学者投身研究关于房地产的相关议题。众多研究在中国各大一线城市相继开展，如北京，广州，深圳，香港等。 许多西方发达国家在一些工程项目上已经达到了比较完善的科学研究体系，对于房地产工程项目也有比较多的探索议题和探索方式，但在中国这样完善的研究体系却很稀少，确切的说几乎没有。虽然过去十几年中亦有许多探索挖掘上海购房意愿的议题，但大多采用走访的方式调查一部分上海居民的状况，但构建了相关的类似住户特征与购房意愿之间的关系模型却很少。

    如国家统计局上海调查总队在2014年公布的3月-4月间对上海市民购房意愿的调查显示25。4%的受访者表示无购房计划，比2013同期调查的比例上升了14。4个百分点。这次调研显示，众多原因中，以难以支付首付为最大的比重。正是这个原因导致了大部分受访者不愿购买或无购房的计划大多的调查研究主要在探索购房意愿的原因构成和上海房地产价格的研究上。

    现在是二十一世纪，信息技术让经济发展有新的可以借助的工具飞黄腾达。越来越多学者运用信息工具进行科研调查，借用网络信息软件，网站式普及和应用软件，如网上问卷调查法，SPSS20。0软件 等，通过网络传送需要调研的问卷，分享至朋友圈或微博互动平台，受众将更多，样本数据也将更丰富和多样化，不同年龄不同性别的各种人群将都被收入囊中。另外收集数据的方式也由机器来完成，并通过收集的数据自动进行信息比对和归纳整理，节省了大量人力和物力。论文网

关于上海居民购房的调研虽有不少，却大同小异，多是探究有无购房意愿和原因构成，而没有根本从居民本身入手潜移默化的推断其本身。随着上海房地产的蓬勃发展，上海房地产已成为人们需要十分关注的课题，学者们也越来越关注关于该行业的调研活动。

（二）研究的目的与意义

房地产，可以从两个层面来剖析，他不仅仅是一种物质存在，也是一种法律权利。作为一个国际大都市，集合了全国各地和海外住客的上海，其房地产在某种意义上来说与其他城市的房地产不同，不仅由各种外在因素牵制影响，且内在因素也不容忽略。房地产已成为上海的经济产业支柱，因此，研究上海房地产的现状并更好地剖析上海购房现状成为

了上海房地产经济发展的重中之重。

    为了能更好的了解上海房地产市场走向，市场占有率的结构组成，就必须了解是什么影响了上海居民住户的购房意愿。不同的居民住户对在上海购房的态度，需求，喜好等都各不相同。上海居民住户是上海房地产最大的消费者，了解消费者最大的需求是房地产商得以利益最大化的标准保证。宏观的把握消费者行为偏好，才能更好的选择营销渠道和制定营销手段等。

通过对上海居民住户特征的调查分析，研究住户特征与购房意愿之间的关系，同时分析文化程度，年龄，收入，从业情况等对购房意愿的差别。充分了解住户购房意愿的方法就是要深刻剖析上海住户的各项特征以此全面了解市场。另通过对各种住房意愿类型的对比，如住房大小，商品房或二手房，首付款项高低等了解住户的真实需求。如今，住房意愿很大程度上取决于住户特征，良好把握这两者的关系，探索其深层联系成为了研究的重中之重。更好的了解市场，把握市场是房地产实现经济发展的重要保证。