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(1)密度
EPS 的密度是由发泡的膨胀倍数决定的，一般在每立方米10到40千克左右，目前许多土木工程中使用的EPS 密度都在20千克每立方米左右，是一种高轻质的材料。甚至还不能达到普通填料密度的1%。[2]
(2)力学性能
EPS泡沫塑料闭孔结构内含98%的气体可以使其通过改变和恢复形状来缓冲冲击，这一过程可以有效吸收瞬间冲击带来的能量，提供极好的防护（参见表1.1）。
表1.1 不同密度的EPS泡沫塑料物理性质
密度/g﹒cm-3 15 25 40 50
拉伸强度/kpa 200 350 600 750
弯曲强度/kpa 200 400 700 900
压缩10%的压应力/kpa 90 180 320 400
EPS泡沫塑料会吸收很少量的水，但没有吸湿性，其力学性能不受湿气的影响。
短期负载下的力学性能：
EPS 在变形初期表现出了很好的弹性，在一定范围内，在压缩条件下,即使超出了线弹性范围,EPS 仍保持弹性性质。粗略地估计,EPS 的总弹性应变区域是其线弹性范围的2倍.随着EPS 密度的增大,抗压强度和弹性极限也增大，但是如果应变力继续增加就会造成塑性变形，破坏空腔结构。EPS在潮湿环境下的抗变能力甚至更好。
长期负载下的力学性能：
随着时间的推移，EPS 内部的结构会产生蠕变和松弛，会导致其密度的下降，但是产生的永久形变不大。
抗剪力、抗弯力和抗拉力性能：
拉伸、剪切和弯曲三种力是常见的应力，近年来，随着科学技术的发展，EPS 在对于这方面应力的抗性上已经有了很大的提高。[3]
(3)热稳定性
EPS 热稳定性较强，工作稳定一般可以达到80 摄氏度甚至更高，但是熔点接近150 摄氏度，可燃，如果内部含有阻燃剂，会在3 秒钟内自动熄灭。
(4)耐久性
EPS一个重要的特点就是其耐久性，在水中和土壤中不容易被微生物分解，同样不会释放出微生物需要的营养物质。EPS 的吸水率与其形状有关，一般来说表面积和体积比越大，吸水率越大。但是EPS 对紫外线的抵抗能力很弱，长时间暴露容易产生脆性。EPS 在一般溶剂中性质稳定，但是溶于汽油和煤油，在做路基材料时，一定要覆盖保护层。
(5)绝热性能
除了真空，空气是最简单，成本最低的绝热介质，薄空气层具有非常低的传热性。但是，依靠空气作为绝热介质并不总是实用，对包装货物的材料，需要形成外封壳。
EPS含许多细微气泡的闭孔结构，使其具有优良的绝热性。这种情况下EPS是理想的包装材料。由于其内在的性质，EPS泡沫塑料不会直接影响其他物质，比如食品。
应注意EPS泡沫塑料在非常低的密度时（10~15 g﹒cm3）具有较大的导热性，随着密度的增加而下降，密度在30~50 g﹒cm3时具有最佳绝热性能，密度继续增加，导热性又随之增加（参见表1.2）
表1.2 不同密度的EPS泡沫塑料热性能 [4]
密度/g﹒cm-3 10 20 40 50 60
导热率/W﹒m-1﹒K-1 0.043 0.035 0.033 0.033 0.034
EPS 由于其封闭空腔结构，决定了其热导性差，隔热好，但是如果吸水后，就会对热导性造成影响，有资料表明,EPS 体积吸水率小于1%时,其热传导系数可增大5%;体积吸水率达到3%~5%时,热传导系数则可增大15%~25%，由于封闭空腔结构的存在,水渗入EPS 的速度非常缓慢,即使将EPS完全浸入水中,EPS 也具有比土壤优越得多的隔热性.因此,EPS 是一种优良的隔温层材料,可节约大量的土地资源。