立足于风险防范角度探析我国房地产金融的发展(2)
㈡ 房地产金融风险的分类
1、信用风险
信用风险是指由于借款人没有能力偿还或无意愿偿还，导致产生了房地产贷款本金和利息不能按时收回甚至无法收回的风险。具体情况有：房地产开发商在销售商品房的时候因各种因素导致住房不能很好地销售出去导致出现亏损进而不能偿还本息给银行；在经营过程中，房地产企业的资金运作不灵或者经营不善导致出现了严重的亏损，甚至破产倒闭，这种情况下房地产企业根本无力还款；还有的情况是借款人失业、死亡等造成借款人没有能力偿还本息。
2、流动性风险
流动性风险是指由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,导致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。
3、利率风险
如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都有可能会带来经营效益方面的风险。值得注意的是，房地产资金融通的期限通常较长，期间如果利率变化频繁且波动大，利率风险也也随之变大。
4、资产质量风险
商业银行都希望所放出去的贷款能够及时安全地收回，但如果借款人逾期不还贷款，或者是借款人因各种情况导致无力偿还贷款，又或者是借款人逃走导致无法追回贷款，并且如果这些质量差的贷款占大多数，那么贷款银行就会面临效益变差的风险。
5、资产负债结构风险
在房地产资金融中，中长期贷款是主要的资产结构,若负债结构中多以活期存款为主，那就容易形成流动性风险；而如果能调整一下负债结构，增加来源较稳定的成分（如，公积金存款）,那么结构风险自然而然就能缩小了。
6、其他风险
房地产金融中还可能会出现其他风险，如业务操作中经办人因自身操作有误所导致的操作风险；在业务办理过程中没有全面留意各国各地区的法律条文细节导致产生法律风险等。
㈢ 房地产风险的监测
1、控制房地产投资与信贷投入比
40%是房地产开发商投资与信贷投入之比最低的界限。目前，为了控制开发商的信贷风险，各商业银行规定企业的自有资金不得低于开发项目总投资的30%①。但事实上，许多房地产开发商未必能自身筹得如此大的款项，于是他们便想方设法通过把挪用来的流动资金贷款包装成开发贷款，或者让施工企业垫资以此获得银行贷款。银行从表面上看会觉得该房地产商的自筹资金高于总投资的30%了，从而发放贷款。这种做法使得商业银行在不知不觉中就发放了过多的信贷资金，造成房地产一片繁荣的假象。为此，商业银行应当时刻关注会带来贷款风险的项目，定期监测贷款企业的经营状况和财务状况，并根据等级核定贷款额度。此外，商业银行应适当提高经济适用房的贷款比例，这样可以降低经济适用房的信贷投放门槛，那么所持资金资产相对较少的人民也可更好地买到住房了。
2、监测房地产开发面积、竣工面积和销售面积的变化
国家统计局每一年都会统计我国房地产的开工面积、竣工面积与销售面积的变化，空置率 = （竣工面积 - 销售面积）/竣工面积，此公式简而言之就是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。可惜的是，中国官方暂无对中国住房空置率的相关统计。按国际规定，空置率在10%至20%是危险区，需要采取相应措施来加大销售力度；如果空置率在20%以上，那就说明了商品房严重积压。由此可见，调查空置率有助于挤兑楼市泡沫。
资料来源：西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心
《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》
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