立足于风险防范角度探析我国房地产金融的发展(3)
西南财经大学发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》是关于城镇住房空置率的调研报告，上图的数据也来自于这份报告，其中此报告提出，我国2013年城镇住宅市场的整体空置率约计高达22.4%，相当于每五套房子就有超过一套在空置着。经调查分析，一套房家庭出现人房分离的比例占22.7%，另外高收入的家庭极可能拥有多套住房，则多数房产集中在富人手中，而富人又没有把这些空置的房子租出去，于是多套房家庭空置出来的房子就占了随后的77.3%了。
据报道，美国住房空置率长期保持在较低水平，楼市最差的时候租房空置率最高时候也就达到10 .7%，自有住房空置率最高只有2.9%。位于欧洲的荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，最多德国也就8%②。由此可见，我国的住房空置率已经远远高过美国、日本、欧盟等国家和地区了，这必须引起我国全社会的重视。
3、密切关注房地产价格
下图为2015年按用途分商品房平均销售价格，由图可得，无论哪种商品房，其平均销售价格都随着年份的增加呈上升趋势而后开始平稳甚至下降。从近期房价变化来看，普通住宅（包括别墅）的价格上升，表明市场对住宅的需求扩大。办公楼价格下跌，说明供求失衡，已经出现滞压。商业营业用房的价格变化不大，但其价格由“价”(商业营业用房人工、物耗价格)、“租”(土地转让价格)和“税”(各类税费)构成，要具体研究分析其涨跌原因。
单位：元/平方米
年份 商品房平均销售价格
住宅 办公楼 商用营业用房 其他
别墅、
1998 2063 1854 4596 5552 3170 1837
2000 2112 1948 4288 4优尔 3260 1864
2005 3168 2937 5834 6923 5022 2829
2006 3367 3119 6585 8053 5247 3131
2007 3864 3645 7471 8667 5774 3351
2008 3800 3576 7801 8378 5886 3219
2009 4681 4459 9662 10608 6871 3671
2010 5032 4725 10934 11406 7747 4099
2011 5357 4993 10994 12327 8488 4182
2012 5791 5430 11460 12306 9021 4306
2013 6237 5850 12591 12997 9777 4907
2014 6324 5933 12965 11826 9817 5177
资料来源：《中国统计年鉴2015》
2016年年初，多地楼市火爆、房价上涨。3月份，整个上海的房价均价为41,095元/㎡，但有一处均价高达每平方米8万元的高端楼盘开盘当天三百多套 “千万豪宅”被一扫而光。深圳、南京等热门城市也出现了在销售处门前熬夜搭帐篷、裹棉被，只为能抢先拿下房子。位于深圳旁边的二线中等发达城市东莞也因深圳炒房团的冲击导致房价由原来2015年均价9000元/平飙升为2016年均价1.2万/平，同比增长了约40%。房价飙升的原因有三：一是宽松的购房政策，购房者能够更容易进入楼市，活跃的交易推动房价上涨；二是大城市优质房源不足，刺激二手甚至多手房价飙升，也刺激了中小城镇房屋销售抬高房价；三是人们的心理预期，尤其是“买涨不买跌”这种心理使房价非理性上涨。因此，政府要密切关注各地区的房价走势，还要多关注那些没房住而又买不起房者的权益，从根本上解决苦乐不均的住房现象，这样才能更好建设和谐社会。
上一篇：中国与美国汽车制造业产业出口比较