7。3  商业地产供应量大同质性竞争严重问题的应对措施 9

7。4  消费习惯改变和电商太多网购冲击影响问题的应对措施 9

7。5  经济下行压力问题的应对措施 10

结  论 11

参 考 文 献 12

致  谢 13

1  前言

近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军。但是，受经济下行压力和网购冲击的影响以及行业内部如商业规划失控，许多商业地产项目供应量过大等的影响，实体商业的日子并不好过，中国商业地产面临诸多困境。因此，需要通过具体分析研究，先从论述商业地产的具体内容和运营模式开始，然后分析商业地产出现困难的内外部原因，分析过程中抓住典型，最后找出相应对策，对解决实际问题有所帮助。

商业地产，通俗的来讲是用作商业用途的地产。它跟住宅房地产和工业地产等有所区别，住宅房地产以居住为主，工业地产以工业生产为主。商业地产的定义有广义和狭义之分，从广义上来讲，通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。从狭义上来讲是指用于零售业的地产形式。

商业地产的形式多样，主要有购物中心、大卖场、商业街、主题商场、写字楼等。大家看到的很多地产，实际上是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的综合地产。划分的界限并不是那么明确，比如酒店，既可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。来自优O尔P论R文T网WWw.YoueRw.com 加QQ7520`18766

商业地产运行需要一定的综合水平。这边要提到一个概念，周期性市场。周期性市场取决于人口密度和人均收入。人口密度越高人均收入也越高，这时市场的周期性就将无限接近于零。商业地产要想兴起发展肯定需要一定的人口密度和人均收入等综合水平作为一定支撑，当然，市场的经济环境也不容忽视，它是作为根本支撑来维系商业地产的经营发展，市场经济的活跃度和成熟度越高达到一定标准也会提高商业地产的开发运营质量[1]。

2  商业地产的运营模式

第一种是只租不售模式，它适用于开发商资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才经验的大型房地产企业和投资企业。因为这种模式对于开发商的能力要求很高，所以在前期定位和规划是要做好充分准备。在实际操作中，经常以三足鼎立格局出现，开发商作为产权人和出租人，专业商业运营公司作为管理者，经营者作为为承租人形成。这是因为开发商通常不善于经营管理，因此此格局作为一般格局出现。只租不售模式的优势，一方面方便开发商统一经营管理，控制好商业业态和经营档次，降低了开发商的经营风险，另一方面保障了资金来源，租金会逐年提升，确保升值。

第二种是出售模式，它适用于开发商资金实力不够，人才缺乏，需要短期内收取回报的房地产企业。这种模式对于开发商最有利的就是能快速回笼资金，方便下一轮的开发，但也有弊端和存在问题，开发商不能得到长期的回报，而且在一定程度上开发商的责任降低，往往开发出来的产品质量得不到保证，经营者承担更多的风险。这种模式是四元格局，开发商作为出售人，小业主作为买受人，商业管理公司作为管理人，租赁户作为经营者或者承租人。