万达商业地产运营模式的分析研究(2)
（四）行业冲击的风险 - 10 -
（五）政策的风险 - 11 -
四、万达商业地产运营模式发展的策略 - 11 -
（一）培养多元化人才 - 11 -
（二）拓展融资渠道 - 11 -
（三）增加体验型消费比重 - 12 -
（四）加快O2O的发展 - 12 -
（五）重视政策应对 - 13 -
参考文献 - 14 -
一、万达商业地产
（一）商业地产概述
1.商业地产现状
商业地产是以租金作为现金流来源的长期不动产投资，是复杂的综合性产业。中国商业地产起步较晚，在20世纪80年代之前，国内只有百货大楼和供销社这样较为简单的业态，并且几乎都是国家和集体所有。直到20世纪90年代改革开放，商业地产才进入萌芽阶段。到了21新的世纪，由于经济的发展和老城区的改造，大卖场和超市的新业态慢慢兴起，北京、上海等一线城市最早见证商业地产的发展，商业地产进入了觉醒期。现在，国内商业地产已经进入了快速发展的阶段，新城区的建设和城镇的快速发展让CBD、步行街等更多形式的地产模式走入到二三线城市，商业地产新的浪潮和竞争正在爆发。近些年，在商业地产上发展得比较好的有厦门宝龙，华润大悦城，苏宁全球，但是像万达那样在国内形成迅速扩张的却屈指可数。相比之下，西方国家商业地产发展的起步就比较早了，在上个世纪已经开始了，美国、英国、日本等国家的商业地产在二战后随着经济的发展得到重视，并在70年代进入高速发展，经过一个世纪的发展和适应，各个国家都形成了具有本国特色的成熟模式。
2.商业地产发展的优势
（1）长期且稳定的现金流收益
首先，与住宅地产相比，商业地产有较为稳定和长期的现金流收益。住宅地产虽然可以很快得到投资回报，但是其现金流收益却是短期的、一次性的，住宅地产建完售完后基本就没有更多的可能了，而且如果后期物业管理这块做的不好甚至可能会亏损。而商业地产所形成的现金流不仅是稳定的而且是长期的，只要物业管理一切正常，每一年都可以得到相应的现金流收益回报。中国目前的商业地产，初期几年回报率较低，大概在10%。但是随着时间的推移，商业地产的现金流收益会逐年增加，就万达商业地产，其租金平均每年增加3%-5%。
（2）资产升值产生的利益
除了长期且稳定的现金流收益外，做商业地产另一个好处就是能得到资产升值带来的利益。举例说明，大连万达华府住宅项目，几年前卖的时候7000元每平米，现在已经涨到12000元每平米，但这个期间形成的物业增值开发商无法享受，都被业主拿走了。再谈万达上海五角场项目，上海市中心100亩商业用地，楼面不到4000元每平方米，而如今附近的地价已经涨至16000元每平方米，这就意着整个万达五角场升值了数倍，而这中间的资产升值利益就掌握在开发商手里，这就是商业地产资产升值带来的收益与价值。
（3）不易受经济周期的影响
商业地产是不容易受经济周期影响的一个行业，在经济萧条的时候，住宅、汽车这类的行业很难躲开经济危机的影响，往往会出现滞销的情况。这样的经济周期对有些企业是毁灭性的打击，如果撑不下去，企业破产、退出行业都是常有的事。但是商业地产不一样，商业地产经营的项目零售业偏多，不管经济怎么萧条，衣食住行都是人们生存所必须的，这样商业地产所经营的项目受到的影响往往较小。
上一篇：商业银行信用卡风险与防范对策研究