万达商业地产运营模式的分析研究(3)
3.商业地产发展的难点
(1)门槛高
商业地产门槛高体现在很多方面，无论是资金需求还是人才要求，都是很严格的。首先，在资金需求方面，如果一个总投资需要10亿元的住宅地产事实上2、3亿元就可以启动了，并且很多优秀的住宅地产投资资金都是来自预售，这就很好地缓解了资金压力。但是商业地产不一样，商业地产在前期投资环节中的买地、盖房的资金是要全部自付的，一个10亿元的商业地产项目至少要投7、8亿元的启动资金。而且商业地产对地段的选择标准非常高，地段好才能做得旺，而能做商业地产的地块又非常有限，这样地价就更贵了，几十亿的商业地产项目投资不是一般的企业可以做的，要有强大的资金实力才能拿下这个行业。其次，在人才要求上，商业地产更多需要专业的、复合型的、高素质的人才。商业地产涉及的领域方方面面，从城市规划到街道设计，从招商方案到业态搭配，无论是哪个领域都要通晓，这就需要更多的复合型人才，而这样的复合人才往往要经过理论和实践的双重锻炼才能为企业所用。
(2)风险大
收益与风险往往是并存的，商业地产虽然收益颇丰，但是同样存在着很大的风险。商业地产实践中最大的难点是在定位和招商，一块地要做多大规模？那些店更合适？这些问题其实非常难把握。需要非常坚实的理论基础和实战经验。除此之外，商业地产还存在规划设计上的难题，有时即使定位准确，如果交通、人流动线、结构负荷等设计不合理，依旧会出问题。以上海松江Mall为例，其面积足足有48万平方米，其先天条件特别好，定位在在松江大学城旁，附近有20玩的大学生消费群体，交通也非常便利，并且周围还有很大面积的住宅用地。但是由于开发商的不专业，项目设计得很不合理，虽然其面积大且荷载强，但是根本就不符合商家所需的条件，商家根本无法运营。并且每层的面积有6万多平方米，虽然宽敞气派，但是购物消费却让人觉得不舒服，觉得晕眩，这个项目现在已经失败了。
(3)管理难
如果以上的条件都得到了解决，那么剩下的就是管理上的难点了。住宅地产只要户型和价格都合适，房子销售出去就可以了，但是商业地产项目却远远不够，因为商业地产的重头戏在项目后期的运营管理上。后期的运营管理难点众多，比如商业地产早期有个培育期，不同于住宅地产，商业地产很多时候必须要熬两年才看得出成功与否，开业后的两三年往往是最为辛苦的。很多早期的商业地产可能由于投资初期消费条件不高，交通条件不成熟，城市发展没有进入正轨等很多条件受到很大的创伤和打击。这时候要是资金实力不够或者信心不足，很难度过市场培育期，项目很有可能就失败了。但是一旦度过市场培育期，人口、交通、城市这些都发展起来了，项目就能顺利发展起来了，商业地产只有度过培育期的阵痛才能更坚强地发展。再者，收租率也是管理上的一个难点。一个项目如果比较旺，租金就容易收，一旦商业不旺，商铺利润难以实现，租金收缴就非常困难。租金收缴一困难就会影响项目的现金流收益，造成资金链断缺的危机，形成恶性循环，对商家和地产都不利。
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