房地产价格与住宅市场供求关系研究(2)
1.2 研究对象及研究意义
本文主要研究的对象是住宅市场，特别是住宅市场供给和需求与其价格之间的关系。研究住宅市场供给和需求与其价格之间的关系，对于当今社会来说确实有重大的现实意义。这是因为：
（1）住宅是人们生活中最基本需求之一，住宅市场的供给和需求与其价格决定了人们的住宅需求的满足程度；
（2）从国内看，住宅市场化方兴未艾，研究住宅市场的供求与价格之间的关系有利于更好更快地推进中国住宅市场化的进程；
（3）从国际看，住宅市场化进程的推进并不是一帆风顺的，即便是比较成熟的市场经济制度国家，如美国也依然蕴藏着及其大的风险；
（4）住宅市场的供求与价格之间的关系受到外在的环境影响，每个国家都有不同的制度安排，也就决定了每个国家的住宅市场遵循了不同的运行机制。
1.3 研究思路
本文的研究思路是以市场供求理论和调查了解徐州市房地产市场发展的基础上，从住宅市场的需求与供给着手，探索住宅房地产价格运行机制。本文主要研究住宅市场供求关系对房地产价格的影响，所以最后，针对供给与需求这两方面来提出政策性的建议，从而建立中国稳定和谐的住宅市场制度，促进住宅市场持续健康的发展。
2 住宅市场供求机制下房地产价格变动机制
需求曲线表明了消费者对房地产在每一价格下的需求量是多少，供给曲线表明了房地产开发企业对房地产在每一价格下的供给量是多少。那么房地产价格是如何在住宅市场需求与住宅市场供给的共同作用下形成的呢？下面，将住宅需求曲线与住宅供给曲线结合在一起来分析房价是如何形成与变动的。
那么首先我们应该了解什么是均衡价格，然后在均衡价格的基础上来发现住宅房地产价格在供给与需求共同作用下是如何形成与变动的。
根据西方经济学可知，住宅房地产均衡价格是指该住宅市场供求量相等时的价格。均衡数量是指在均衡价格水平下的供求数量。从几何意义上说，住宅的均衡点就是其供求曲线相互的交点E，而均衡点E所对应的房价与供求数量就是其均衡价格 与均衡数量 。
住宅的均衡价格是如何形成的呢？
住宅的均衡价格实际是住宅市场供求这两种相反的力量共同作用结果。当住宅价格偏离其均衡价格时，住宅房地产市场的供给量与需求量失衡。一般地，在房地产市场机制的作用下，这种供给与需求不相等的情况会逐渐消失，市场实际价格会逐渐自动恢复均衡价格。
假设，住宅市场实际价格为P1、住宅市场均衡价格为 、住宅需求量为Q1、住宅供给量为Q2、均衡数量为 。
①当P1> 、Q1<Q2时，如图2-1所示：
这种供给量大于需求量的住宅房地产过剩或超额供给的房地产市场状况，一方面，需求者会压低价格来购买住宅房地产；另一方面，房地产开发企业会减少住宅的供给量。这样，房价必然会下跌，一直下跌到均衡价格 为止。与此同时，随着价格由P1下降到 ，住宅的需求量又逐步的由Q1增加到 ，住宅的供给量也逐步的由Q2减少到 ，从而形成供求相等的均衡数量。
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