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房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益1
。房地产行业涉及面极广，从钢铁、水泥、建筑到金融业，房地产行业的发展将会带动一批产
业的发展。近几年，两会不断提出对房地产市场加强管理，包括房价和房贷等，防止发生房
地产市场泡沫。基于此背景，文章将从事房地产开与经营、管理和中介服务活动的上市公司
作为研究对象。
房地产行业的特点：房地产行业以开发房地产为主，具有开发的项目周期长、商品较为
特殊的特点。房地产行业还包括其他项目：如房租的出租以及房屋经纪等。其业务的多样化
加大了房地产行业业务活动核算的难度。其中主要包括以下几个特点：预售制度、存货比重
大、高投资、高风险。
房地产上市公司盈余管理的动机：企业进行盈余操纵的动机很多，对于不同的行业，其
盈余管理动机的偏好也不同。对于房地产上市公司而言，其动机主要包括以下三个方面：借
款动机、上市融资动机、节约税收等费用。
2.2．2公允价值概念
我国财政部对公允价值下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易
中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。” 我国会计准则中对
公允价值的定义主要包括三方面内容：第一，公允价值需要公平的环境；第二，交易双方必
须是自愿进行该交易的；第三，公允价值计量属性是独立存在的，是与公平的环境相联系的，
而不是单方主体对其进行的认定2。
2.2.3 盈余管理概念
大多数研究者认为盈余管理的概念为：在不违背现有法律法规、会计准则和会计制度的
前提下，企业管理层为了实现企业经营者自身利益最大化，通过对会计政策的选择等职业判
断或规划交易事项等经营手段向企业外部一切会计信息使用者传递非真实的会计信息，以及
影响其他以会计数字为依据的有关契约的履行结果的行为。盈余管理无法超越会计准则起作用，否则对其进行的研究将无意义 。
2.2．4房地产上市公司利用公允价值进行盈余管理的主要手段
新会计准则中，资产减值的确认、金融工具的确认和计量、债务重组、投资性房地产的
后续计量、非货币性资产交换、非同一控制下的企业合并等几个方面受公允价值计量影响是
比较大的。公允价值计量在一定程度上提高了企业资产的质量，充分揭示了企业财务风险，
有利于正确衡量企业经营的业绩，为会计信息使用者提供更实用决策信息。与此同时，由于
我国目前的市场环境及监管制度的不太完善，公允价值计量模式一定程度上又给房地产上市
公司提供了盈余管理空间。房地产上市公司可能通过以下手段进行盈余管理管理：在公允价
值的劣势分析中，公允价值的适用条件及公允价值的估计值一般涉及主观性判断，可以看出
房地产上市公司会利用公允价值的主观判断来进行盈余管理。第二，在公允价值在使用过程
中，存在公允价值与历史成本计量属性的选择问题，在选择的过程中，上市公司会选择对自
身企业有利的计量属性进行盈余管理。第三，公允价值需要公平、公正的市场环境才能得到
有效的实施，而以我国目前的市场状况，无法提供公平、公正的市场环境，资产评估机构会
利用此借以职业判断进行盈余管理。
2.2 文献综述
2.2.1 国外研究现状
美国会计学家凯瑟琳.席珀 (1989)基于会计数据是一种利用经济信息基础上，指出盈余