2  文献综述

3  投资性房地产后续计量方法的具体介绍

3.1  投资性房地产的范畴及投资性房地产的特征

投资性房地产包括已经出租的土地使用权，它是公司利用出让、转让以及经营的方式对土地使用权进行出租；对于建筑物已经出租的也属于投资性房地产，它是企业拥有产权的并以经营出租方式的建筑物；企业拥有的土地在增值后进行转让。这不包括自用的房地产和存货的房地产。

投资性房地产的交易是一种经营性的活动。它所使用的两种方法在账务处理方面各不相同。投资性房地产企业一般选用成本计量方法进行后续计量，只有当它满足规定的条件才可使用公允价值计量方法对投资性房地产进行后续计量。但是准则规定，同一投资性房地产企业只能采用一种方法对其产业下所拥有的房地产进行后续计量，并且对企业采用公允价值对其所拥有的投资性房地产进行后续计量后，不得再转为成本计量方法。

3.2  投资性房地产后续计量方法分类

投资性房地产主要包括土地与房屋及它们的使用权。企业在计算投资性房地产时候可以利用房地产的成本或市场价值这两种方面进行计量，而利用成本的方法和对企业自己使用地房屋的计量是差不多的。投资性房地产企业在利用成本的计量方法时，企业先要对投资性房地产进行累计折旧或者进行摊销，对于计量的房地产中有减值情况的还需要进行减值准备。投资性房地产企业在利用市场的公允价值进行核算的时候，是不需要对房地产计提累计折旧或者累计摊销，公司应该在资产负债表日按照公允价值，调整其账面余额。

4  后续计量方法在投资性房地产运用中的对比分析

4.1  投资性房地产后续计量方法适用条件对比分析

成本计量方法没有具体的限定条件，而公允价值计量方法有限定条件。第一：公平和活跃的交易环境是投资性房地产的发展必要条件；第二：要想取得相同或类似的市场价格必须通过房地产市场来实现；第三：在公允价值可靠持续取得时，投资性房地产可以采用公允价值计量。

4.2  投资性房地产后续计量方法账务处理的对比分析 

4.2.1  投资性房地产的初始核算

企业在进行房地产核算时，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”，这是应用在企业对投资性房地产在进行购买时支付的价格交纳的税费以及在购买过程中产生的费用。  

企业自行建造的投资性房地产，按照建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产-成本”，贷记“银行存款”。构成建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，而不用计入建造成本。

成本计量方法下企业把作为存货的房地产转换为投资性房地产，应按照该存货在转换日的账面余额借计“投资性房地产”、“存货跌价准备”，贷记“开发产品”。

在利用公允价值计量方法下，企业账务处理中借“投资性房地产—成本”、“公允价值变动损益”，贷“开发产品”、“资本公积—其他资本公积（贷方差额）”，这种情况是应用于企业把原有的房产存货转变为了投资性房地产。已经计提存货跌价准备的，还应同时结转存货跌价准备。

4.2.2  投资性房地产后续计量核算

成本计量方法下企业应当按照相关规定按期计提折旧、摊销借“其他业务成本”，贷“投资性房地产累计折旧”或者贷记“投资性房地产累计摊销”。企业在出租房地产后收到的租金借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。