服务的内涵服务没有具体形状，主要靠人们去感知。美国市场营销协会最先给服务下定义，其后又对服务的定音进行了补充，认为服务不可感知，对实物的依赖也有可无，在其出售过程中可以使人们的欲望得到满足[1]。菲利普科特勒认为：服务是在提供的过程中不发生所有权转移，是无形的，与实物有关也可以无关[2]。中国学者陈祝平也给服务定义过，认为服务无形，通过交易满足需求，不发生所有权的转移[3]。虽然这些定义表述有别，但是都体现了服务不可或缺的4个特征：无形性、不可分性、差异性、不可储存性，其中无形性是服务的根本特性，其他特征都是以无形性派生的。61458

2  服务营销的内涵

科技的突破、生产力的提高、专业化分工的深入、消费观念的提升等一系列条件的交融下，服务营销由此产生发展。服务营销始终要求以客户需求作为导向，企业要通过各种方式满足这种需求，获得客户满意[4]。服务营销大概历经了3个阶段。起步阶段是将服务营销从市场营销中分离出来，强调要单独研究服务营销，形成其理论体系；探索阶段关注服务的特征以及其产生影响；突破阶段的主要成果是7P组合、开发出新的两大研究领域[5]。

3  服务营销的特点

（1）服务营销提供的是无形服务，只能够通过各种感官感受到，没有存货。

（2）服务营销注重客户关系，强调通过各种方式实现关系的管理和维系。

（3）服务营销与时间因素有关。客户在有限的时间内等待企业提供现场服务。

（4）服务营销与人员的素质有关。人员素质高，技能强，服务的效果就好，质量就高[6]。

（5）服务营销注重通过有形展示这种方式来增强服务活动的效果。

表1 特点对比表

服务营销 传统营销

无形服务 具体产品

注重客户关系 忽视客户关系

与时间有关 与时间可无关

人员的素质要求高 人员的素质要求低

注重有形展示 忽视有形展示

表1是两种营销方式的特点对比，可以看出两者的特点不同。企业在发展初期采用的是传统营销方式，当有形产品销售受阻时，发现传统营销不能解决这种困境，于是开始研究新的营销方式，服务营销由此产生，7P组合也发展起来[7]。7P组合就是在4p的基础上发展，新增了人员（Participant）、有形展示（Physical Evidence）、过程管理（Physical Evidence）这3个p。服务营销的7p继承了4p的优点，而新加的3P则充分表现出服务的特殊性，操作性比较强[8]。

4  房地产服务营销论文网

    房地产服务营销是指充分利用房地产的服务性质，在营销中注重服务的品质和延续，注重服务带来的营销的效果和价值。在房地产市场营销中，先进行市场细分，根据细分要素进行目标市场定位，然后结合营销组合，制定出完善的服务营销策略。借助服务促进住宅产品销售，赢得客户认可，成为很多房地产商的共识。通过制定服务流程、监督服务质量以及采取员工激励机制等方面的内容进行实施，可以提升员工的服务热情，改善员工的服务态度，提高员工服务效率。

参考文献

[1] David collision.Corporate Strategy.Strategic Management MA:McMillan Press[M]. 2011:16-22.

[2] 刘星.长沙西湖房地产公司服务营销策略分析[J].销售市场,2014,12(21):45-48. 服务营销文献综述和参考文献:http://www.youerw.com/wenxian/lunwen_67224.html