3.3.2 房地产特征分析
(1)房地产建设结构呈现多元化趋势
2012年,全区房地产开发企业房屋施工面积1214.2万平方米,同比下降4.6%,其中住宅施工面积834.1万平方米,同比下降9.3%;办公楼施工面积89.2万平方米,同比增长2.8%;商业营业用房施工面积99.8万平方米,同比增长18.7%。
我区住宅占总施工面积的比重逐步下降,办公和商用等施工面积比重逐步提高,投资形式不再仅仅是单纯的住宅,办公和商业用房的施工规模也在进一步扩大,建设结构呈现多元化趋势,这一形势有助于房地产市场的平稳合理发展。
表3.3.1 2012年1-12月本区各类房屋施工面积情况
2012年1-12月 比重(%) 2011年1-12 月 比重(%)
施工面积(万平方米) 1214.2 100 1272.9 100
其中:住宅 834.1 68.7 919.5 72.2
办公楼 89.2 7.3 86.8 6.8
商业营业用房 99.8 8.2 84.1 6.6
其他用房 191.2 15.7 182.6 14.3
(2)销售市场出现积极迹象,刚性需求低位平稳释放
2012年1月成交商品房销售面积15.4万平方米,同比下降35.8%,降幅跌入低谷,从2月份起,开发商通过“以价换量”方式,拉动刚性需求逐步复苏,成交面积同比均呈现增长,至6月份,商品房销售面积同比又出现下降,1-12月,全区成交商品房销售面积267.1万平方米,同比下降1.5%,虽然仍然处在下降区间,但降幅比上半年收窄了10.5个百分点。
图3.3.2 2012 年1-12月全区新建商品房销售情况
自2010年调控以来,楼市一直处于供求僵持的阶段,开发商推出了层出不穷的促销手段,同时国家的宏观调控政策下,投资性需求得到有效控制,从此次楼市出现回暖的积极迹象来看,刚性需求得到低位平稳释放。
从1-12月份的热销楼盘来看,其共同特点地处轨道交通沿线,交通便捷,因宝山地区的特性,离市中心较近,拥有3条轨道交通线,出行便利,这一优势带动了沿线的罗店镇、大场镇、顾村镇、高境镇的销售。1-12月,实现销售面积分别为76.0、45.5、40.8和30.1万平方米,罗店镇比上年同期增长2.1倍,大场和高境均同比增长1.7倍,由于顾村地区去年同期保障房销售情况较好,去年同期基数较高,因此与上年同期比下降了68.3%。
(3)房价平稳运行
2012年受调控政策的影响,今年部分楼盘采取了一些促销手段,为具有刚性需求的购房者合理释放需求,提供了契机。1-12月,全区商品房销售均价为12975元/平方米,由于今年保障房项目销售面积占到总销售的40.7%,而销售额占总量的24.0%,降低了房地产市场销售平均价格,如果剔除保障房因素影响,全区商品房均价在16627元/平方米,与去年同期相比下降10.6%,从房价趋势图来看,房价的波动比较平稳,仍处在平稳运行的轨道中。房价的稳定运行也利于房地产市场的稳定发展。
图3.3.3 2012年1-12月宝山区房价趋势图
(注:2012年1-12月房价趋势图剔除了保障房销售面积、销售额)
(4)保障性住房建设健康有序发展
保障房项目的扎实推进,主要表现在以下三个方面:
从投资情况看,增速显著。2012年1-12月,全区共有45个保障房项目,全区完成保障房投资58.6亿元,同比增长65.3%,占房产投资比重为27.7%,所占比重同比提高14.8个百分点。 上海房地产开发项目定位及营销方案策划(9):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_194.html