2.3 基本概况

表1  项目基本概况表

楼盘名称 淮安四季金辉家园 所属区域 淮安市清浦区

区域地段 淮安市文化路南侧，启秀路东侧，淮海南路西侧，明远路北侧

开发商 淮安金辉置业有限公司

建筑面积 277632㎡ 占地面积 70750㎡ 工程进度 1期验收，2期在建

栋数 9 层数 8栋31层/1栋32层 绿化率 31.10%

住宅建筑面积 186806㎡ 商业建筑面积 23765㎡ 物业用房面积 801㎡

容积率 3.00 建筑密度 31.43% 交付时间 2013.12.30

3  市场环境分析

    房地产市场营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基础，包括房地产市场营销宏观环境分析和微观环境分析[3]。

3.1  淮安房地产市场分析

淮安市地处江苏省长江以北地区、江淮平原北部，是苏北重要的核心城市。至今已有2200多年历史。与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”，区位优势明显。淮安市下辖洪泽、涟水、金湖、盱眙四县和清河、清浦、楚州、淮阴以及经济开发区五区，城市总人口约520万，市区面积337平方公里。

淮安地处苏北腹地，政府积极招商，大量的外商资金的引进给城市的建设注入了强大的经济活力。逐步发展的城市整体经济，迅速提高的人民生活水平，对房地产市场产生了有力的支撑作用，使得淮安房地产行业快速发展。在国家不断加强调控力度以及出台一系列房地产调控政策的新形势下，淮安房地产仍然保持着健康稳健的发展势头。近几年里，淮安房产随着苏宁、绿地、恒大、金辉、万达等外地名企的进驻，向淮安导入了先进的开发理念，快速的向前发展，淮安市区在售楼盘的品质均相当高。

从2012年第二季度开始，淮安的房产市场逐步回暖，在2013年开年后，房地产市场更加火热。成交量的上涨也必然使价格逐步反弹，据统计，淮安市区内有超过四分之一的楼盘在2013年第一季度对价格进行提升。从近期淮安房地产市场的情况来看，淮安新房源入市的速度明显加快，大量新盘的推出，土地成交量的同比翻倍，这些都更加证明了开发商们对后市楼市的看好。

淮安作为三线城市，没有同比一线大城市限购、限贷的压力，受宏观经济政策调控的影响较小，相较于全国楼市表现出相当的独立性与差异性。子本土客户的需求强烈纷纷进入改善居住圈层的同时，淮安房地产借助城市范围的扩张，逐渐吸引下辖县城客户群，所以，即使在一线城市受政策影响较大的情况下，淮安反而所受打击较小，大部分客群还处在观望层面，合适的价格和户型仍可刺激客户购房。

新国五条、细则相继出台后，淮安的二手房市场交易火热，新房市场在这一段政策真空期获益较大。土地成交升温，开发商也都加推开盘、增加各种营销活动，高品质的房地产项目仍然获得持续关注。 淮安四季金辉家园项目营销策划报告(2):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_57025.html