2  设计依据

2.1  理论与方法

本次设计在项目定位时运用了项目SWOT分析法。

所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。S（strengths）、W（weaknesses）是内部因素，O（opportunities）、T（threats）是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。源]自=优尔^`论\文"网·www.youerw.com/

另外，还采用了市场比较法。比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。市场比较法的测算方法是：(1) 收集案例 → (2) 选取可比案例(三例) → (3) 建立价格可比基础 → (4)交易情况修正 → (5) 价格指数修正 → (6) 区域因素修正 → (7)个别因素修正 → (8) 综合评定估价值。

同时在本设计中给出多种盈利方案中还用到了盈亏平衡分析法。盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量-本-利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种方法。盈亏平衡分析的目的：是确定投资活动的盈亏平衡点，使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小，并有针对性地制定对策线性盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系(一次函数)的盈亏平衡分析曲线形盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈非线性关系的盈亏平衡分析。

2.2  规范和标准

a）《住宅设计规范》GB50096-2011；

b）《住宅建筑规范》GB50368-2005；

c）《建筑设计防火规范》GB50016-2014；

d）《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97；

e）《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001；

f）《淮安市城市总体规划（2009-2030年）》苏政复〔2011〕50号文；

g）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料。