多数案例表明，房价变化越大开发商利润越大，供需失衡时则只有些许正常利润。进入21世纪，众多的政治经济手段使得国内房地产市场行情持续低蘼，大部分的人都在持币待购。原有的营销手段已然不能继续出售完工的项目，二期也已经停摆。若是华润置地依然采用以往的集团营销战略，将会无法打破僵局，甚至导致公司的破产。本文依托全新的营销理论从各个方面研究华润置地在营销战略上的不足，并寻求解决的办法。

（二）国内外研究现状及综述

 1。国外研究现状及综述

西方对营销理论的探索起步较早。美国知名学者菲利普-科特勒，很早就定义了营销管理：通过各种手段保证和目标市场的联系，用以保证可以完成各种目标所采用的各种方法的过程。通过对各个市场的研究，制定适合企业的战略战术并予以执行等都是市场营销原理过程。科特勒认为企业不应该被动顺应外部的环境，更应该主动影响企业的外部环境。他提出的“大市场营销”的看法，指导企业怎样破开市场保护zhuyi的阻挠抢占市场；进入两千年，美国学者舒尔茨提出了新的“4R营销组合’”的观点，该观点论述市场营销理论。且关系营销被放在了相当关键的位置，注重企客之间的互惠互利，可以缩减客户流失量，降低营销预算。

2。国内研究现状及综述

1990年之前，我国把精力放在参考国外相对成熟的市场营销理论上，有很多的译著。西方学者提出的新的理论方法都能通过这些译著及时的传入我国，并且引入了众多新的观点用以建设渠道。我国研究人员慢慢从模仿借鉴转向以国外理论为底子，结合我国企业实际的营销理论的研究。20世纪末国家尝试用4P理论指导房地产市场，某一阶段内得到了相当高的获利，但是随着经济的发展，市场的进步，4P理论已然跟不上潮流，伴着中国房地产行业卖、买方市场的转变，4C以及4R理论也逐步在国内房产贸易中得以实施。

    二、理论综述

（一）4P理论

行之有效的搭配，能够保证市场需要，最大程度获利，营销组合事实上包含几十个要素。麦卡锡在其上世纪六十年代出版的《基本营销》中把各种因素大致地归为四类：产品、价格、渠道、促销 ，即著名的4P。 上世纪六十年代，科特勒在其《营销管理》：分析、筹划与掌握》进一步确立了4P营销组合策略，即：

（1）产品：具有独一无二的价值，注重功能。

（2）价格：针对不同的市场拥有不一样的价值，制订不一样的价格。

（3）分销：生产商并不会直接接触顾客，而是通过创立销售网络和培育经销商来与顾客产生了关联。

（4）促销：生产商喜欢通过优惠活动来吸引消费者，以短时间的活动（如打折，买一赠一，抽奖活动等等）促成销售额的增加，诱使竞争对手的顾客或促使大规模采购来带动销售额

   （二）4C理论

4C理论，即主顾、本钱、便利、交流，于20世纪90年代初由美国的劳特朋发表，打算用4C代替4P理论。 自4C理论问世后，4P理论被认为应该被舍弃，由4C取代。实际上4P理论依旧是市场营销不可或缺的一环，是最最基本的理论，应当不断用新的理论观点来补充完善它，完成4P以何为向导的目标。

（三）4R理论

舒尔兹提出的4R理论提出：营销的最终目的是在保证客户忠诚度的前提下建立保持长久牢固的客户关系。一般来说长期使用同一种商品或者服务的客户，相对而言对生产商和商品已经产生了相对的信赖，就算价格发生一定程度的变化也不会使他们立刻放弃使用，而且有忠诚度的客户也会不断向身边的人宣传，树立企业良好的口碑以及吸引众多隐藏的客户。文献综述 华润置地的房地产营销策略研究+SWOT分析+4P理论(2):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_85858.html