我国房地产价格及其影响因素分析(10)
时间:2016-11-23 21:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
4.1.4其他费用 (1)管理费用。包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。 (2)销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。 (3)其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3%一5%计列，视项目个案而定。 (4)销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，约为销售额的6W0，并要考虑企业所得税。 (5)上述各项费用中未提及的其他支出。 4.2经济因素 4.2.1国家经济发展速度 房地产价格与城市居民的生活息息相关，而经济发展又与房屋价格有着紧密联系。对于房地产价格与经济发展的关系，我们可以从四象限模型中的第一象限（东北象限）中得出。 四象限模型简介 四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。通过建立四象限模型，是得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，期中最重要是能够实现对外部要素图和影响房地产市场的内部变量的研究，同时四象限模型是得房地产市场变化的研究可以定量化。 第一象限（东北象限） 这条想先描述的是在给定的外部经济条件下，空间的需求如何随着租金而变化，在平衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求等于供给。因此本象限的租用是根据存量确定市场租金。如果经济条件发生变化，整个曲线也会发生变化。 所对应的方程为D(R，Econmoy)=S（D为需求量，R为租金，E为经济因素）。 图4.1 东北象限模型 经济增长时会带动需求变化，使得第一象限的需求曲线外移，最终的均衡状态将会使得存量，租金，价格，新建量均上升。 4.2.2居民收入水平 图4.2 城镇居民可支配收入图 所谓居民的收入水平，是指用货币或相当于货币的形式表示居民所具有的财产水平。 我国城镇家庭人均可支配收入从2005年的16529元逐年呈上升趋势到2010年已达到28190元，可见人均可支配收入是随经济水平发展而增长的。我国从2001年到2012年房地产开发投资总额不断上升，投资金额也不断上涨，城镇人均可支配收入和房地产投资基本呈现同方向变化，变化周期也大致相同，在绝大多数情况下，居民收入收入水平增加，房地产价格也会上涨，反之亦然。 4.2.3物价 物价上涨对房地产市场也有影响。受旺盛的市场需求刺激，关联度极强的房地产投资持续“高烧不退”，而随着《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》开始实施，国家从源头上对房地产投资“拉期”，“降温”。简而言之，一般物价上涨，会是成本增加，从而房地产价格也会上涨，但一般物价总水平没有发生变化，而只有某些物价的变动也可能引起房地产价格的变化，特别是建筑物价格。 4.2.4利率及汇率 房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降，因此利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价格和需求的重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面，上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。 (责任编辑：qin) |