我国房地产价格及其影响因素分析(7)
时间:2016-11-23 21:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
所以房地产价值是房屋建筑价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。 3.2房地产价格特征 一、房地产价格具有区位性 由于土地区位的不同，土地价格变化很大，因此房地产价格瘦区位影响非常明显，区位对房地产价格的影响可分为两个方面：1地区性，主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，相应土地和同质房屋，其价格大城市大于中小城市，沿海城市高于内地城市，市场经济发达的城市高于发展中城市，另一方面是地段性，主要表现在统一城市市区范围内有好地段与差地段之别，不同地段之间存在较大的房地产差价。一般来说，土地和同质房屋的价格城市中心区地段高于一般市区地段和郊区地段，街角地和临街地（商业房地产用地）高于附近非街角地和非临街地的土地等。 二、房地产价格具有双重性 房地产是与土地和固着在土地上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系，这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体基础，期中一部分来源于土地开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来自土地使用权（或所有权）价格。这一特征指出了房地产商品的物质构成，明确房地产是房屋设施与土地的有机统一体。 三、房地产价格具有权益性 由于房地产自然地理位置的不可移动性，在交易中其可以移动的，不是房地产实物而是房地产的所有权、使用权及其他物权。比如，人们在商场买电视机，一般说其权益和实物两种转移同时进行，在电视机实物从商场所在地转移到消费者家中。而房地产交易只有一种转移，即单一权益转移，并且通常房地产价值量大，使得人们对房地产权益的转移更加慎重，因而转移的过程和程序较一般商品复杂很多。 四、房地产价格形式具有双重性 双重性即房地产价格既有交换代价的价格又有使用和受益代价的租金。 由于房地产寿命长，价值大，同一宗房地产可以有买卖和租赁两种经营方式，甚至某些房地产如商务办公楼、公寓、宾馆等租赁经营是主要形式。因而，房地产同时有价格和租金两种价格形式相对应。房地产价格和租金之间存在一定的转换关系，就如同资本的本金与利息的关系一样，若要求取房地产价格，需要将租金资本化；相反，如需求租金，只要把握价格和资本化率也可求得。 五、房地产价格形成具有长期性 一宗房地产价格通常与周围其他房地产构成某一特定地区，但该地区并非固定不变，某社会经济位置等经常处在变化过程之中；同时，房地产本身也在随时发生也在随时间发生着变化。所以房地产价格实在考虑该房地产价格实在考虑该房地产过去如何使用，预计将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产现在的价格（或某特定时刻的价格） 优尔、房地产价格具有个别性 一方面，没有完全相同的房地产，除了地理位置绝对不可能相同外，在建造条件，建造标准，设施配套等方面也往往千差万别，价格自然会有不同，另一方面，房地产不同于其他一般商品，不易具备交易市场上的行情，不能够进行样品交易，品名交易，房地产价格如何，易受交易主体之间的个别因素（如偏好，对讨价还价的能力，感情冲动等）的影响。不同交易主体，就会产生不同的房地产价格。 七、房地产价格具有敏感性 (责任编辑：qin) |