我国房地产价格及其影响因素分析(13)
时间:2016-11-23 21:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
二、土地调控政策 首先，土地出让价格是房地产价格的重要组成部分，房地产价格与土地价格密不可分，地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系，两者相互影响，相互作用。一方面地价水平受房地产价格投资力度影响；另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格影响。 4.4.2信贷政策 房地产业是资本密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。据初步统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30%左右，是房地产企业的第三大资金来源。但作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30% 计算，企业收入中有70%来自银行贷款。 4.4.3税收政策 税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面： 一、是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升。 二、是通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标 三、是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年取一次土地年租金，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的效需求。 4.5实证分析 根据之前对房屋价格的影响因素分析，对于影响中国房地产价格的因素有了一定的了解，这些因素都在不同程度上影响着房屋价格的走势，下面以居民收入水平这一因素为例，分析居民收入水平对房屋价格的影响。 （1）指标选取 对于衡量房地产价格水平的指标，本文选取城市商品住房的平均销售价格（Y）这一指标。 （2）样本数据的说明 首先需要说明提取样本数据的年限问题，原则上是年份数越多越好，但是考虑到数据的可得性以及我国房地产市场发展的情况（我国从1998年取消福利分房后，才算的上是真正的房地产市场化），本文选取的数据是从2006年到2012年的，“每平方米商品住房平均销售价格”的数据。 上海 房屋平均价格 2006 6842 2007 7196 2008 8361 2009 8195 2010 12840 2011 18764 2012 21421 表4.3 2006年至2012年上海商品住房平均销售价格统计表 单位：元/平方米 （1）指标选取 对于衡量居民可支配收入水平的指标，本文选取城市的居民可支配收入（X）这一指标。该指标是反映居民收入水平以及对房地产价格的承受能力，也就是对于住房的购买能力。其数据以相关统计年鉴中公布的“居民人均可支配收入”的数据作为取值标准。 考虑到研究居民可支配收入与房地产价格两者之间的关系，以上海居民可支配收入为例，选取2006年至2012年的上海居民可支配收入数据作为分析基础。 （2）样本说明 部分数据从统计年鉴中无法直接获得，则通过参考网络相关的公报中得到。 上海 居民可支配收入 2006 20668 2007 24290 2008 26675 (责任编辑：qin) |