我国房地产价格及其影响因素分析(5)
时间:2016-11-23 21:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
（三）倾销定价法 在特定时期，企业可采用以低于成本的价格推出产品，如开盘初期、或竞争过于激烈时、或初次进入某市场、或经济大萧条时期、或尾盘发售阶段等。倾销的主要目的是提升市场占有率，树立企业形象，但由于对开发前期的盈利影响过深，并且易于引发激烈的价格冲突，因此对企业的素质要求较高。一方面，企业必须有能力在占领 市场后逐步提升价格，争取盈利，避免消费认知偏颇；另一方面，还要注意横向协调，减少对市场的冲击，避免造成市场动荡。 2.2地租理论 马克思的地租理论19世纪下半叶，马克思地租、地价理论在继承和批判古典经济学地租理论的基础上发展起来。马克思地租、地价理论以坚持劳动价值论为出发点，主要从生产关系的角度进行分析，揭示资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，阐明了资本主义地租的三种形式:绝对地租、级差地租和垄断地租。 绝对地租：在农业资本主义生产方式已经确立，由于历史原因使农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，生产价格小于生产价值，其差额部分转化为绝对地租。 级差地租：由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润，按其形成条件不同可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指投到相等面积不同地块的等量资本，由于土地肥沃程度和位置不同，所产生的超额利润转化的地租;级差地租Ⅱ是指在同一地块上连续追加投资形成不同生产率所产生的超额利润转化成的地租。 垄断地租：指垄断价格带来的超额利润转化而成的地租，土地所有权的存在决定了这种垄断超额利润最终转化为垄断地租归土地所有者占有。土地价格的实质是地租的资本化，由于土地的稀缺性，土地所有权的垄断，垄断者可以凭借土地所有权得到一定的收入即地租。土地价格计算公式:土地价格=地租/利息率，或土地价格等于一定年限年地租的乘积。 现代地租理论 20世纪初至今，现代西方地租、地价理论禀承19世纪上半叶资产阶级经济学家的思想，对于地租理论的研究，一般都不涉及地租存在的社会经济根源，而是注重空间分析和定量分析，其研究范围从农业地租扩展到城市地租，主要代表人物有马歇尔、克拉克、胡佛、阿隆索、丁伯根、康托洛文奇、萨谬尔森、歌德伯戈和钦洛依。马歇尔创立均衡价格论，地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力;克拉克认为地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献，地租是一种“经济盈余”;胡佛建立竞价曲线理论，可以同时处理不同类型土地使用的竞标;阿隆索解决了城市土地地租、地价的计算问题;丁伯根和康托洛文奇提出影子价格;萨谬尔森认为地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度;歌德伯戈和钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。 2.3房地产估价方法 一、估价基本方法 1市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 1)市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2)市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。 (责任编辑：qin) |