我国房地产价格及其影响因素分析(11)
时间:2016-11-23 21:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
利率的增加使得存款的机会成本降低，储蓄也会增加，人们的投资意愿降低，使得房地产投资需求降低，所以房地产价格下降，相比之下，汇率对于房地产价格的影响较小，当人民币升值的条件下，会使得国外游资进入，使得房地产需求增加，房地产价格上升。 4.2.5货币供应量 在有关的货币政策调控宏观经济中，货币供应量是一种最主要的手段，而货币供应量对房地产价格的影响主要从以下两方面体现。一货币供应量的变化自然会改变投资资金的变化从而影响到房地产价格。二货币供应量增加使得土地价格相对减小，进而影响房地产的价格，所以货币供应量与房地产价格呈反比。 4.2.6通货膨胀 1、房地产的特殊价格形成机制 房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。 2、房地产的增值保值功能 大量的经验研究表明，房地产是一种有效的通货膨胀冲销工具。为了抵御通货膨胀给投资者带来的风险，投资者可以购买和持有各种资产或资产组合，如果这些资产或资产组合的收益率与通货膨胀有正相关关系，那么这些资产和资产组合可以作为通货膨胀的冲销工具。根据资产组合理论，将房地产加入到某种混合投资组合中，得到的资产组合的通货膨胀风险要显著低于最初的资产组合的通货膨胀风险。 4.3社会因素 4.3.1区域因素 区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。区域因素是房地产市场的直接影响因素。 (1) 商业服务繁华程度 商业服务繁华程度商业服务繁华程度商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量，从而影响到所在地区的房地产价格。商服繁华程度越高，该地区的房地产价格水平也会较高。 (2)交通条件 交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本，明显影响人们的出行方便度，因而影响房地产的价格。 (3) 城市设施状况 城市设施状况城市设施状况城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量，这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。 (4)环境状况 环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高，环境条件成为人们选购房地产的重要因素，因而对房地产价格有明显影响。 (责任编辑：qin) |