物权公示原则的司法适用研究(5)
根据形式主义的物权变动规则，在未完成登记前，不动产买受人不能取得物权，而仅仅取得要求出卖人通过登记将不动产物权移转于己的债权性质的请求权。因此，在二重买卖之情形中，如果二买受人均未完成法定登记，则二者均未取得不动产的所有权，出卖人仍保有该不动产标的物的所有权。如果二位买受人都志在取得不动产的所有权，并都对出卖人提起诉讼，要求出卖人对自己完成登记，则在司法实践中法院应当满足谁的登记请求？将所有权确定地判决给谁？显然，法院不可能违背“一物一权”原则判决二买受人均享受对该不动产的所有权；又因为不动产的特定性，法院也不可能替代性或者按比例地满足二买受人的诉讼请求。如果非要按照债权人平等原则判决二买受人共有不动产，那么，不仅会违背当事人意志，而且徒增法律关系之繁杂。有鉴于此，有的学者认为应以订立买卖合同的先后来确定权利行使的先后，牺牲后者从而保护订立在先的合同。 但笔者认为，债权平等作为民法核心理论，决不可随意践踏。其实，在登记未最终完成前，出卖人仍享有完全的不动产物权包括绝对的处分权，因此出卖人应有权决定向谁履行，有权决定向谁变更登记。但是，无论出卖人选择向谁履行，都会导致对向另一买受人的履行不能从而损害其利益，因此出卖人应向该受损害的买受人承担相应的违约责任。出卖人选择权的赋予，不是对合同效力的蔑视，恰恰相反，卖出人需对两份先后生效的合同均承担相应的责任。也就是说，在承认二重买卖合同效力的同时，允许出卖人自行选择履行对象。如果出卖人实在不愿意在买受人中做出选择，那么此时只能由法院判决不动产所有权的归属。
（二）后买受人完成登记
假设出卖人与二位买受人分别签订不动产买卖合同后，出卖人和后买受人于不动产登记机关完成了变更登记，那么发生何种法律效果？在意思主义，虽然而买受人债权上平等，但由于后买受人完成了登记，则实现了债权向物权的蜕变，成为该特定不动产唯一的所有人。虽然前买受人对于出卖人仍然拥有债权，但是实际上那是履行不能的；而在形式主义，登记作为公示方式属于物权变动的有效要件，所以只有后买受人获得不动产物权。就算“后买受人知悉某笔土地业己出卖他人之事实，与善良风俗，似尚未违。后买受人出高价购买，是否即有违法性，仍有争论。惟倘有其他特别情事之存在，例如后买人明知前买人正投资规划其所购买的土地，准备兴建住宅出售，而故意引诱出卖人违约，以打击前买受人之商誉或使其遭受重大损失者，即成立以故意违背善良风俗之方法加损害于他人。”
四、小结
物权公示制度是建立物权秩序，保护交易安全、文护交易秩序的基础。本文以物权公示原则司法适用的视角，分析了物权正确性、二重买卖等热点问题。本文论述表明：（1）对于法律物权和事实物权的区分是客观的也是必要的，对于二者的认可与保护应分情况对待，当物权关系涉及第三人合法利益时，应当首先肯定法律物权，以保护第三人合法利益，文护交易安全，但当不涉及第三人合法利益时，就不能片面地强调法律物权，因为事实物权往往才反映真正的权利人，文护事实物权更能体现公平原则；（2）在公示对抗主义（意思主义）和公示要件主义（形式主义）下，物权公示具有不同意义，对于司法实践中物权归属的判定也有完全不同的效果；（3）物权公示原则所具有的一个重要功能是其权利正确性推定效力，即通过物权公式情况来推定物权的归属，那么这就相当于划分了当事人的举证责任，即法律物权人只需提供相关不动产登记记录或者实际占有不动产，而事实物权人并没有公示的方式证明其物权，因此必须要对其主张提出反证。
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