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1.1 研究背景与意义
近年来徐州市城镇化快速推进，房地产业迅速发展，大量农村人口进入城市居住，可是物业管理的服务水平并没有以相同的速度提高，目前来看物业服务水平相对落后、混乱，对于老旧住宅，物业管理缺少，而对于新建住宅，物业服务水平不能令人满意。但与此同时，物业管理与人们日常生活息息相关，决定着社会稳定与人们幸福生活，据调查，目前社区矛盾冲突中有相当一部分是由物业管理引起。因此在上述背景下，本论文对徐州物业管理现状、问题及对策进行剖析研究具有重要意义，一方面为《物业管理条例》修订及房地产管理方面政策制定提供参考借鉴，而另一方面可切实了解并有助于提高徐州市物业管理水平。
1.2 研究目标与内容
1.研究内容：本文的研究内容主要分为四个部分，第一部分主要介绍本文的研究背景与意义、主要概念的界定以及研究方法。第二部分主要论述了徐州市住宅小区物业管理的现状以及存在的问题。第三部分主要是阐述这些问题存在的原因。第四部分则从多个方面对这些问题提出可行性的建议与措施。
2.论文研究目标：论文研究的目标有两个：一是试图从目前制度政策方面寻找物业管理出现困境的原因；其次是通过问卷调查发现并找出徐州市住宅小区物业管理所存在的问题与不足，从而提出解决这些问题的相应对策与解决措施。
1.3 研究方法
1.问卷调查法：本次共发放了200份调查问卷，所选取的调查对象大都是规模比较大的典型小区，包括文华美景、居乐园、文华园。在问卷调查的制作上，设计了许多具有针对性的问题，有助于业主的选择与论文的数据研究。
2.统计分析法：统计分析法具有工作量小、方法简单等优点，对所发放的问卷调查进行系统的有目标的数据统计，有助于直观的发现其中问题继而提出可行性的解决方案。
2 徐州市住宅物业管理现状与问题
2.1 物业服务企业现状
近年来徐州市房地产业的快速发展，促进了物业管理行业的迅速崛起与进步。我市全面推进物业管理方面的工作已20多年，当时的物业管理公司仅有8家。根据相关数据显示，我市2006年通过物业服务企业年检的共有148家，包括5家二级资质企业和64家三级资质企业；2008年，全市共有物业服务企业275家，相关从业人员1万多人，更拥有2700余万平方米的物业管理面积。到2012年年初为止，徐州市的物业服务企业已经发展到四百多家，其中包含3家一级资质，12家二级资质，390多家三级资质和8家外省企业[1-4]。物业从业人员发展到4万多人，还有19人已具备国家注册管理师资格。由以上数据可以发现，在短短的二十几年中徐州市的物业管理行业无论在数量上还是资质上都取得了巨大的突破，显示出了广阔的发展前景与强大的生命力。
2.2 物业管理服务价格水平
根据问卷调查显示文华园的物业管理费用为0.6元/平方米•月，文华美景的物业管理费用为0.5元/平方米•月，居乐园的物业管理费用为0.5元/平方米•月。根据与下图的小区房价的对照，发现物业管理价格与小区房价无直接的联系。物业管理费用应与物业服务企业所提供物业服务标准有关系，物业服务水平的高低直接影响物业价格的高低。