2.2  房地产市场调研内涵

市场调查也称市场调研、营销调研，是现代营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。

房地产市场调查是运用科学的方法对想要调查的内容进行有目的有针对性的调查。它可以是对市场经济政治环境进行调查，也可以是对消费者行为特征进行调查，也可以是对某一地区房地产市场现状进行调查或者是对竞争者进行调查，然后将收集到的数据进行整理分析归类，得出想要的结果，并通过这些调查来制定相应的方案，从而做出正确的适合市场的营销策划决定。

市场调查不能仅仅浮于表面。如果只是大概的了解市场，知道了消费者动态却不知道消费者的真正需求，那么很可能做出的决策依然是不符合当时实际情况的，可能会造成更大的损失。所以只有真正的沉到市场里面去了解市场，得出的结论才是真正准确的，才能将企业带到更广阔的一片天地。

3  房地产市场调研对如皋绿润明都的重要性

3.1  项目概况

项目所在地位于市中心中山路，从绿润明都到市中心文峰大世界步行只要5分钟，周边的文化旅游景点有“国家4A级情侣文化园”水绘园，存在近千年的定慧禅寺以及灵威观。并且周边的教育资源丰富，小学、初中、高中都有，而且师资力量很强大，在如皋甚至南通都很有名气。

3.1.1  宏观环境分析

近几年来上海、重庆、北京等地土地日趋紧张，以及调控力度渐渐加强，一些房地产商已将目标从一线城市转向二线城市。根据数据显示，12年2月到10月，恒大、保利、合生创展等房地产公司开始逐渐放开土地储备量，其中二线城市的土地储备量为980万平方米，占新增土地建筑储备总量的49%。但是在一线城市只有22%。所以，北京、上海等地市场竞争越来越激烈，资源越来越少、政策越来越多。将目光指向二线城市无疑是一条新的发展方向。

自2011年由于国家政策调控，楼市进入冰冻期，直至2012年才开始回暖。由于县级市与地级市的差别，相对于如皋等县级市而言，南通市场的房价依然比较高。没有达到部分购房者的心理预期，所以越来越多的购房者将目光转向了南通市的五县一市。

3.1.2  如皋房地产市场调研