1.2  设计项目概况

世茂公元是由世茂集团重点投资开发，项目位于开发区新开北路与宏兴路交界处，占地13万㎡，建筑面积28万㎡。处于能达商务区核心范围，紧邻星湖101商圈。项目分二期开发，一期住宅类型分以花园洋房，景观高层，叠加别墅。世茂将着力打造南通房产稀缺产品引领新居住潮流，提供优质的建筑品质和优越的生态住宅理念，为南通建立新型绿色宜居家园。项目高层区域集中绿化开阔大气，绿化与广场结合；低层住宅间绿化与水景结合，体现品位，均有各自景观特征。在设计手法上结合高低起伏的地形，创造节点丰富、具有视觉变化效果、步移景异、精致雅趣的户外休憩空间，让人在“有限的空间，无限的空间感”，创造性的体现了“精致生活、创意人生，在变与不变、静与动之间力求营造有趣而有序的生活休闲空间”的设计主旨。

1.3  设计目的和要求

毕业设计的目的是： 

a)巩固和加深已学过的基础和专业知识，提高综合运用这些知识独立进行分析和解决实际问题的能力； 

b)掌握项目定位的基本程序和方法，了解南通房地产的市场情况；

c)学会针对要解决的问题，广泛地搜集各种有关资料，了解市场行情和动态；

d)培养深入细致调查研究的习惯，理论联系实际，从经济、技术的观点全面分析和解决问题的方法及阐述自己观点的能力。

要求：文献综述

a)做好文献整理。根据毕业设计题目，首先查阅有关中、外文文献资料，并及时做好整理、归纳资料工作；

b)在掌握文献资料基础上，做好实际调查研究，摸清现状，收集必要的数据、资料；

c)根据已掌握的资料，针对设计中所要解决的主要问题进行分析论证，并提出独立见解，以完成规定的设计任务；

d）要求一定要有结合实际的某项具体项目的设计或对某具体课题进行有独立的见解，并要求技术含量较高；

e）设计应该在教学计划所规定的时限内完成。

1.4  数据资料选取

虽然本次设计有一定的难度，但本人在房地产公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教，通过同事帮助，获取了整个南通2014年度房屋成交情况，为了获取有效资料，设计了一份调查问卷，收集了大众对房屋需求的一些看法。所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

本次设计中采用了STP战略分析法和SWOT分析法。

STP理论中的S、T、P分别是Segmenting、Targeting、Positioning三个英文单词的缩写，即市场细分、目标市场和市场定位的意思。

STP的主要内容分三步。其中，第一步，市场细分，根据购买者对产品或营销组合的不同需要，将市场分为若干不同的顾客群体，并勾勒出细分市场的轮廓。第二步，确定目标市场，选择要进入的一个或多个细分市场。第三步，定位，在目标市场顾客群中形成一个印象，这个印象即为定位。 

对一个企业来说，如何制定企业营销战略，十分重要。大多数企业会首选STP战略是由于其战略优势。总体来说，STP战略有助于企业发掘市场机会，开拓市场并且企业能够充分利用现有资源，获得竞争优势，还有利于企业了解各细分市场的特点，制定并调整营销组合策略。来.自/优尔·论|文-网·www.youerw.com/

STP理论的根本要义在于选择确定目标消费者或客户，或称市场定位理论。根据STP理论，市场是一个综合体，是多层次、多元化的消费需求集合体，任何企业都无法满足所有的需求，企业应该根据不同需求、购买力等因素把市场分为由相似需求构成的消费群，即若干子市场。这就是市场细分。企业可以根据自身战略和产品情况从子市场中选取有一定规模和发展前景，并且符合公司的目标和能力的细分市场作为公司的目标市场。随后，企业需要将产品定位在目标消费者所偏好的位置上，并通过一系列营销活动向目标消费者传达这一定位信息，让他们注意到品牌，并感知到这就是他们所需要的。