图3-1 残差图与拟合图 10

图3-2 正态Q-Q图 10

图3-3 位置尺度图 10

图3-4 残差与杠杆图 10

表清单

表序号 表名称 页码

表2-1 城市住宅用地价格的微观影响因素 4

表3-1 各样本变量的基本情况 8

表3-2 线性回归分析系数矩阵 8

1 绪论

1。1研究背景

过去的十多年，由于城市人口的增加、城镇化进程的加快以及人均收入水平的提高，导致了巨大的住房需求，是房地产发展最旺盛的时期，所以，城市住宅价格一直处于高速增长的状态，住宅带动了住宅用地价格的上涨。住宅用地的价格占整个房产价格的比重较大，因此，科学的认识城市住宅用地价格的影响因素具有很强的现实意义。

查阅相关数据资料可发现，2000年-2009年，全国住宅、住宅用地的单价分别以7。4%和7。7%的年平均增长率增长。住宅用地的价格问题已然成为现今人们关注的重点。因此，利用特征价格模型来研究影响住宅用地价格的因素，能为购房者的购买投资决策提供信息，有助于政府更加科学合理的制定土地供应政策。 

1。2研究目的和意义文献综述

我国在研究房地产价格方面的文献很多，但关于单方面住宅用地影响因素的研究却很少。本文通过对徐州市19个住宅样本地块进行分析，分析影响徐州市住宅用地价格变化的微观因素，建立城市住宅用地特征价格模型，进行实证分析。

本文对徐州市住宅用地价格影响因素的研究，将有利于徐州市政府科学合理地管理土地市场，同时可以为个人和房地产开发商进行房产投资提供参考。

1。3国内外研究现状

1。3。1国外研究现状

1。3。2国内研究现状

1。4研究内容和方法

1。4。1研究内容

通过梳理国内外相关文献资料，归纳总结其中关于城市土地价格影响因素的相关研究，明确该领域的研究背景。结合徐州市住宅用地的现状，确定影响徐州市住宅用地价格的因素。

了解特征价格模型，熟悉其基本原理和函数形式，确定影响徐州市住宅用地价格的因素以及各因素的量化。

搜集住宅用地地块的数据，构建影响徐州市住宅用地价格的特征价格模型，以近几年土地市场上招拍挂出让的住宅宗地作为样本，建立特征价格模型，分析影响徐州市住宅用地价格的影响因素及影响程度。

最后给出结论，总结本文的研究成果，说明研究过程中的不足。

1。4。2研究方法

（1）规范分析法和文献分析法

对土地价格的特征内涵、城市住宅用地价格的影响因素及特征价格模型的发展进行规范化分析，并结合徐州市的实际情况，确定影响住宅用地价格的主要因素，然后进行量化。阅读大量的文献，归纳总结西方学者在运用特征价格模型时特征变量的选取及量化方法，函数的选取形式和参数的估计方法等。

（2）电子地图技术

在一些特征变量的量化过程中利用电子地图技术，如计算地块到城市中心、学校、公园、医院和周边公共交通站点的距离等，来提高数据的精度。