虽然本次设计有一定的难度，但本人在营销公司实习的过程中积累了一定的经验，也经历了四个项目的营销，同时我现在正在经历这个项目，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们都是工作了好几年的置业顾问，理论与实践的经验都很丰富，专业技术性强），更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

房地产的开盘策略有明开和暗开两种方式:

(1)明开策略

策略内涵：对外以公开媒体方式宣告开盘时间，邀约全部意向（认筹）客户集中进行选房，以自然排队或者摇号等方式确定选房顺序，依次进行选房认购，同时辅以开盘仪式活动，制造现场氛围，利用氛围促进认购。

优势分析：通过公开认购的方式，集中所有意向客户，能够利用现场氛围的局部造势，造成现场的挤压感和紧迫感，进而促进销售。

适用条件：公开认购策略需要有一定量的到场客户作为基础，且具有一定数量的A类客户。当客户数量不足时，明开反而造成冷场，给意向客户的信心带来负面效果。

(2)暗开策略文献综述

策略内涵：暗开盘是不对外公开宣传开盘，仅邀约前期意向（认筹）客户可能分时段、分批次前往售楼处进行直接认购。

优势分析：淡市之下适用暗开盘方式，一方面可以有效控制选房认购顺序，解决关系客户及问题客户的难题，也能够更加灵活的使用优惠促销手段，避免客户流失；另一方面也可以规避客户过少造成的冷场局面，即使开盘未达到预期，还可以重新进行营销布局。

雅居乐林语城采用明开策略，即前期广泛的积累客户以及对客户的认筹，同时通过报纸，媒体等各个途径加大对本项目的宣传力度使南京市民，以及滁州本地市民都对项目有所了解。确保开盘当天的火爆，以达到开盘任务的完成。

价格策略采用低开高走。低开高走定价策略就是随着施工建筑的成形和不断接近竣工，根据销售情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高定价策略。这种策略适用于期房销售。优点有：1)便于快速成交，促进良性循环；2)调价造成增值的假象，给业主信心；3)便于日后价格的控制；4)便于资金回笼。同时开盘当天由于是价格最低点，也容易促进开盘的成功。

3  设计技术路线

3。1  主要方法

本次设计中采用了项目定位、项目区域分析、项目前期策略等方法。

3。2  项目定位

项目目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位。

市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？

这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。

具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是：①项目“我”所能（达到）②整体（或区域）市场所需（空白）③市场竞争者所弱（不足）三个市场状态面。

以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力的明显。