1。3  设计的难度

本次设计所涉及的商业性房地产营销策划方案属价值量较为中等、易实现的类型，难度较一般的房地产营销策划方案高，同时又比专业的营销策划难度低。所以本次设计所涉及的策划方案属中等难度。

1。4  设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在张家港市世茂九溪墅销售公司实习的经历积累了一定的经验，因为本人也经历了该楼盘的开盘，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们都是张家港市的老销售人员，经验十分的丰富，经历也多），更有经验丰富的指导老师的指导，所以对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2。1  理论与方法

本次设计中采用了SWOT分析、市场调查、营销策划。

SWOT分析法是用来确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来的一种科学的分析方法。

市场调查法是一种企业组织有关人员进行市场调查分析确定促销效果的方法。这种方法比较适合于评估促销活动的长期效果。它包括确定调查项目和调查法的实施方式两方面内容。世贸九溪墅利用市场调查法包括网上信息采集等来掌握客户思想，明确目标客户需求，促进成交。

营销策划包括六个步骤：情景分析、目标、战略、战术、预算和控制。

1）情景分析：企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和 局内人——企业、竞争者、分销商和供应商。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Opportunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方 法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。

2）目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市 场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。比如海尔的企业口号“真诚服务到永远”，佛尔盛的“让传动更简单，让传动更节能”等等。

3）战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。

4）战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。

5）预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。

6）控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。如果计划进度滞后，企业必须更正 目标、战略或者各种行为来纠正这种局面。

2。2  规范

本次营销策划的目的是出售商品房，消费者买房贷款。所遵循的法律法规是最为重要的方面。

本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章：

1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2）《中华人民共和国土地管理法》；

3）《中华人民共和国物权法》；

4）中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号）及其补充通知；

5）《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）；

6）《不动产登记暂行条例》；