（二）、杭州楼市发展存在的问题

    第一，供需不平衡。目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28。7%，2006年增长为44。9%，到2016年已达56。1%。快速的城市化发展为城市带来了非常多的新增人口数，杭州城区的面积迅速扩大。这阶段伴随着大量城市人口的涌入，创造了大量的需求，然而对如此大的社会需求来说，城市用地和商品房供给层面的调整却是相对滞后的，一方面是由于长期以来所实行的严格的土地管理政策和稳健的金融政策，另一方面原因则是由房地产供给本身的弹性较小以及存在滞后性所决定的。2003-2008年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。文献综述

    第二，中低收入居民的住房问题亟待解决。政府为了解决中低收入人群的住房问题，提出了经济适用房以及廉租房策略。到现在为止，我国的住房建设方面以及取得了很大的成就，但同时一些政策也存在着问题。其中最主要的是经济适用房政策，问题主要有四：一是经济适用房的公平性问题；二是由于住房制度所引发的房地产价格双轨制的异议；三是经济适用房供商品房会产生挤出效应；四是在经济适用住房运行与管理中出现的问题。

    第三，房地产投资行为急需调控。房地产的投资行为已是造成杭州高房价的主要因素之一。房地产投资的优势是明显的，一是可以活跃房地产市场，促进经济的活跃；二是增加房地产租赁市场上的房源，从而满足许多外来求职者的租房需求；三是风险较小且回报较高，从而实现资产的保值增值功能。但在当前，投资房地产的弊端也非常明显。第一，房地产供不应求的情况下，会导致房地产价格的上涨，房地产需求会迅速上升，从而使房地产泡沫加剧；第二，房地产投资与股票等投资有着本质的不同，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，因此非理性的投资甚至投机行为会直接影响居民的基本生活保障；第三，杭州目前的空置房数量已经明显偏高，租售比例远高于一些发达国家；第四，政府调控政策实施受阻。针对近年来房价不断上涨的情况，杭州市政府正在不断地出台房地产调控政策，但监管机制的不完善，容易导致政策在实施的过程中，一些机构为了自身的利益而采取应对措施，使得政策不能顺利实施，从而没有起到阻碍房地产市场不健康的发展的作用。