2 淮安市房地产去库存背景分析

2。1 政策推动论文网

2015年11月10日，在由总主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中央领导第一次提及房地产库存的问题：推动经济结构性改革，要针对突出问题、抓住重点。要化解房地产库存，促进房地产业持续健康发展。

2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要减少房地产库存量，要加快进城务工农民的市民化进程，并为了加大城市居民的住房需要，强有力的对住房制度的进行革，推动改革的进度，以此来保证我国房地产经济市场向健康稳定的方向发展。

2015年12月18日，在中央经济会议上，“化解房地产库存”被作为2016年经济工作的五大任务之一，并提出了六个方面的工作部署：第一，要以加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革为依据，加快农民工的市民化，从而扩大有效需求，打通供需的通道，消化库存，保证房地产市场的稳定；第二，切实落实户籍制度的改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，从而扩大就业地买房和租房的需求；第三，要明确深化住房制度改革的方向，要以新市民住房需求为基本点，以建立购租一体的住房制度为主要的方向，把公租房扩大到非户籍人口中；第四，要推动住房租赁市场的发展，鼓励投资者购买库存的商品房，并鼓励他们成为租赁市场的房源提供者，促进以住房租金为主要营业的专业化的企业的发展；第五，房地产开发企业要以市场规律为导向，调整自己的营销策略，适当的降低商品住房的价格。促进房地产业的兼并重组，从而提高产业的集中度；第六，取消过时的限制性措施。

2。2 供需失衡

1943年，美国心理学家亚伯拉罕。马斯洛在他的《人类激励理论》的论文中将人类的需求从低到高分为五种，分别是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现的需求。由此可见，人类最基本的要求就是有一套属于自己的住宅，因此住宅对于我国中低层的收入者来说是尤为重要的。但就目前情况来看，全国房地产需求侧的严重失衡，江苏省淮安市也是如此。据房天下数据监控中心所统计的数据来看，截至2015年11月18日，淮安市住宅的库存量还有66518套。其中五区即清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区和淮安区住宅的库存量有41444套，4县即涟水县、洪泽县、金湖县和盱眙县住宅的存量有2507套。截至2016年初，淮安市全市还有1298万平方米的商品房库存，在后期土地不增加的情况下，如果要消化这些库存大概需要20个月左右的时间。文献综述

淮安市目前正处于经济快速发展的阶段，其目标是建成“苏北中心城市”，因此各项行业都在努力发展，特别重要的就是房地产行业。近年来，淮安市的建筑面积大幅度增加，也造成了房地产开发商对于房地产开发过猛的不良迹象。加之近年来淮安市对棚户区的大力改造，导致房产价格不断上涨，房产泡沫不断加大。然而国际上公认的适当的住宅价格，对于普通阶层的居民来说，这是几年来不断积累下来的收入。目前，淮安市普通居民住宅的平均价格为4944元每平方米，远远超过全市大多数中低层收入者的能力范围，从而导致淮安市房地产需求侧的严重失衡。淮安市房地产供需失衡问题给淮安市房地产市场效益带来了严重的损失，社会福利严重下降，众多的因素不利于淮安市房地产行业的健康持续发展。如果这个问题得不到解决，必将带来更多的社会问题。所以“去库存”成为淮安市经济发展中的重中之重