1。1。2研究意义

徐州市商品房价格的影响因素主要分为两类：一是包括徐州市国民生产总

值、人口数量、人均可支配收入、供给与需求等为主的宏观影响因素。二是以建筑特征、区域特征、邻里特征等为主的微观影响因素。在宏观影响因素下，徐州市的不同区位价格差异较大则是由微观因素所引起的。在库存压力大、消化周期长的敏感时期，研究徐州楼市的微观影响因素对购房者、开发商和政府都具有一定的意义。主要有以下方面：

   (1)对购房者买房起到一定的参考作用。本文分析住宅的现有特色，对徐州市主要城区的住宅进行综合打分，购房者可以依据装修、交通、物业管理、小区环境等因素综合考虑住宅的选取。

   (2)帮助房地产业开发商识别市场。开发商根据消费者的根本需求和喜好偏爱、市场环境的变迁及时做出调整，在后续的房产发展中正确定位并主动迎合市场需求。

   (3)给政府调控房地产业做出参考作用。房地产业是我市经济发展的重要指标，在国民经济发展中起到重大作用。政府的正确决策和相关调控政策是维持房地产行业发展的根本。

1。2国内研究进展

许翠、张路、卢新海等人以筛选调查的18个微观变量为出发点，选取中部咸宁市为代表的小城市为例，以实地调查数据构建了商品房价格影响因素的模型。文中采用多元线性回归分析方法对咸宁市商品房价格的影响因素进行研究，得出物业景观环境、管理水平和生活配套是影响咸宁市商品房价格的主要因素[1]。严思齐、胡立兵等人构建了南京市住宅用地价格的模型，通过比较特征变量的系数，发现城市中心可达性比省级实验小学的可达性的影响程度高，而省级实验小学的可达性又比三级甲等医院的可达性的影响程度高[2]。柳欣欣通过构建住宅特征价格理论模型,并结合大连市的实际情况,选取了272个可行性的住宅样本对特征价格模型进行验证,最后选择15个特征作为模型的自变量。其中区位特征变量4个，邻里特征变量7个，建筑特征变量4个[3]文献综述。贺巍和李小朋研究了建筑物心理价位的影响因素,认为影响建筑物心理价位的主要因素有小区环境、房屋的地段、建筑物质量、装修情况、房型、物业管理水平、建筑开发商的知名度、广告力度是。吴振华，王亚蓓，唐芹以桂林市为例，运用主成分分析和多元线性回归分析的方法进行实例分析。通过主成分分析筛选出10项与住宅价格相关指标，其中建筑面积、物业费、区内商业规范、使用年限等指标与住宅价格呈正相关，而指标交通拥挤程度和与市中心的距离与住宅价格呈负相关。多元回归分析结果表明这三类微观因素住宅价格均有影响，其中邻里因素和个别因素的影响较

大，影响程度最大的是邻里因素的[4]。上述各文献,各自从不同的角度研究了房地产价格的影响因素，对本论文的撰写具有一定的参考作用。房地产业是区域性产业。虽然国内研究在研究商品房住宅的微观影响因素方向的成果甚多，但是研究徐州近年来的商品住宅微观影响方向的期刊和文献并不多。其他城市或者地域的研究成果对徐州市的房地产业起到一定的参考作用，但由于徐州市的地域环境、宏观经济和市场环境与其他区域不尽相同，因此本研究对徐州住宅市场具有较大的参考作用。

1。3研究内容与方法

1。3。1研究内容

   论文研究的内容主要包括以下方面：

  （1）通过实地走访调查和相关网站查询后整理了徐州市小区住宅的基础数据。为构建徐州住宅价格回归方程提供依据。