（3）金融政策

金融政策对房地产住宅市场的影响主要体现在利率和货币两方面。利率方面，则是调控银行的住房贷款利率等，这会影响人们的买房成本。货币方面，货币供应量的多少影响着住宅的供给和需求。

（4）其他住宅政策

1)的十八届五中全会提出了“二胎政策”，实行全面开放二胎政策不仅有利于改善人口结构，带动经济的增长，同时也为房地产住宅市场带来了一定影响[7]。全面放开二孩使人口不断增长，传统的三口之家升级为四口之家，对于住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求—般为两间房即可，二胎后，住房需求起码变为三间房。这也增大了对于大面积住房与学区房的需求量。

    2)“低碳住宅"

“低碳”是指减少C〇2等温室气体的有害排放，注重保护环境。在住宅建设的过程中，减少污染性建筑材料的使用，并使用环保的建筑材料，减少浪费，起到了节能保温的作用，最大限度地节约建筑资源[8]。 

    3)“限贷政策”

国家"限贷政策"是通过提高购房的首付款的百分比、提高购房的按揭利率甚至暂停发放住房贷款等来抑制房地产市场投机行为。限贷政策是“新国十条”住宅政策的重要内容，限贷与限购都是为了调整房地产市场的发展。

2  房地产住宅市场背景

2。1  住宅市场发展近况

     我国自对福利房制度进行改革以来，伴随着我国经济转型后的经济飞速发张，房地产业在我国经济发展中占据的比重越来越大，“地王”频繁出现，不断刷新这人们脑海中对于住房的定义，更为需要注意的是，我国房地产业每年的投资增长率远远高于我国的经济增长率三倍还多，房地产业因其需求的广泛性和带动行业的多样性发展十分迅速。

2。2 住宅市场发展中遇到的问题文献综述

我国房地产继续维持前几年的高速发展趋势，但随之而来的房价的几乎失控的快速上涨趋势影响我国经济的稳定。房地产为我国经济发展所带来的经济效益是不容置疑的，但是其不健康的发展方式也是需要进行积极调控的，尤其是在当今时代，越来越多的百姓甚至几代人只能挤在一幢不大的房子里，房价的不断上涨使得老百姓的实际购房能力逐步下降，并且住房供给的失衡使得中低收入家庭一房难求，而少数富裕家庭甚至好几套房子没人住，以至于出现诸多媒体所报道的“鬼城”现象，更为奇怪的是，在国家不断进行宏观调控的同时竟然出现了房价越调越涨的怪像，所以房地产经济的泡沫必须得到有效的治理，房地产产业的乱象也必须得到有效的治理。我国房地产产业目前表现出来的诸多问题主要是由于我国目前住宅保障政策不健全，住宅监管不到位的原因造成的，同时我国的保障性住房建设到地方真正实行的时候往往大打折扣，廉租房、经济适用房是腐败现象的多发地，保障性住房的利用效率十分低下，“地王”现象、“小产权房”现象都是房价越调越涨的背后黑手之一。

2。3  房地产住宅市场存在问题的原因

2。3。1  保障性住房建设不到位

保障性住房由于其投入建设的资金十分巨大以及分配时务必需要的公正两个特性决定了实行保障性住房建设的主体必须是政府，但是在我国的保障性住房实施起来从中央到地方往往是大打折扣，中央政府的大力推行得不到地方政府的积极响应，地方政府关注的是如何带来更大的经济效益，这也就导致了有些地方的老百姓只知经济适用房而不知如何使用经济适用房，更有些地方经济适用房因其售价低廉而成了滋生腐败的地方。