3。1。1  总成本费用估算 10

3。1。2  销售（出租）收入估算 11

3。2  财务指标体系 11

3。2。1  财务分析 12

3。2。2  不确定性分析 13

4  苏宁SZ房地产项目概况 15

4。1  苏宁置业公司简介 15

4。2  苏宁SZ房地产投资项目简介 15

4。2。1  项目背景 16

4。2。2  项目建设内容及规模 18

5  苏宁SZ房地产投资项目财务可行性研究 20

5。1  财务评价参数确定 20

5。1。1  财务基准收益率 20

5。1。2  资本化率 20

5。2  项目投资估算 21

5。2。1  投资费用构成 21

5。2。2  开发成本估算 21

5。2。3  经营费用估算 22

5。3  项目收入估算 23

5。3。1  项目价格定位 23

5。3。2  销售收入估算 27

5。3。3  租赁收入估算 28

5。3。4  转售收入估算 30

5。4  财务分析 30

5。4。1  财务内部收益率（FIRR） 30

5。4。2  财务净现值（FNPV） 31

5。4。3  项目投资回收期（） 33

5。5  不确定性分析 34

5。5。1  盈亏平衡分析 34

5。5。2  敏感性分析 35

6  研究结论及建议 37

6。1  项目评价结论 37

6。2  项目开发建议 37

致谢   39

参考文献   40

附表   42

1  绪论

1．1  研究背景及意义

1。1。1  研究背景

一个国家各行各业的投资水平决定了该国经济的发展水平。房地产业是我国国民经济发展的重要行业之一，可以带动建筑业、餐饮业、家具业等相关行业的发展。随着改革开发成果的逐渐显著，市场经济体制的逐渐完善，人民的生活水平不断提高，对于各类房地产产品的需求也变得更为显著。

然而，由于房地产投资项目特有的投资数额巨大、项目回收期长、资金周转较慢、政策法规影响大等诸多特点，要求房地产企业在针对房地产进行投资的过程中需要更加谨慎。每一个房地产投资项目的决策都可能对房地产企业带来巨大的影响，投资成功意味着巨额的利润收入，但是投资失败更可能为企业带来难以弥补的经济损失，甚至是灭顶之灾。因此，在项目确认投资的前期应当确保对拟投资项目进行全面的可行性研究，通过科学的定性定量分析来确保房地产投资的风险最低。

而本文所研究的苏宁SZ项目，由于项目整体涉及金额巨大，并且位于南京市中心城区之一的鼓楼区，因此一个科学的可行性研究是必不可少的。本文通过运用项目投资决策的相关理论及建设项目经济评价的相关指标和体系，对苏宁SZ项目进行较为全面且深入的研究，以期为苏宁置业公司就SZ项目提供一定的决策依据。

1。1。2  研究意义

作为投资项目的利益相关者，项目预期的经济效益和对应承担的风险是他们最为关注的问题之一。一般来说，一个投资项目可能获得的经济效益的评价方法被称为投资项目的财务可行性研究体系。对于项目的利益相关者而言，项目的财务可行性研究具有极为重要的意义及作用：

第一，拟投资项目的财务可行性研究可以帮助项目利益相关者科学而直观地了解到项目的盈利能力、偿债能力、生存能力等，由此投资者可以明晰项目可能带来的经济效益，债权人也可以明确所需承担的风险以及自身权益得到保障的可能性。