宅基地的产权属性农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型[1]。72307

农村宅基地对于农民而言是基本的生活保障，是农民建造房屋的场地，也是他们生存发展、传承后代、获得拆迁补偿的基础。随着国家经济的发展，社会水平的提高，越来越多的农户重视宅基地的流转，理性的管理自己的宅基地有利于提高农民的财产性收入，具有良好的发展前景，也能够获得更大的发展空间，这样的有序流转也获得了许多专业人士的认可和肯定。农村宅基地的有序流转可以把农村宅基地的社会保障性和财产收入性的统一在一起。农村宅基地的有序流转不仅可以服务农民，同时对国家的发展也有积极意义，随着农村经济的活跃，让农民获得更多选择的余地，提升了农村社会的福利性。

产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性[2]。农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得，消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务[3]。论文网
论文文yyyywwyy1986年的宪法规定，宅基地所有权属于集体所有，不准出租和买卖，同时承认房屋归个人所有，可以出租和买卖，这就形成了我国特有的“一宅两制”的产权制度，即宅基地属集体所有，房屋属农民个人所有[4]。2007年颁布的《物权法》第152条规定了宅基地使用权是集体成员享有的法定权利，具有福利性和无偿性，第153条规定了宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。因而，农村宅基地使用权是一种特殊的用益物权。

农村宅基地属于土地资源的一部分，土地具备资源属性和资产属性的双重属性，所以在分析农村宅基地的产权属性时就要区分农村宅基地的资产属性和资源属性两部分。从农村宅基地的资产属性出发，农村宅基地具有明显的物权性，在使用和收益两个方面，满足了权利人对其需求，在农民财产权的类型中属于用益物权。所谓用益物权，指对他人之物，于一定范围内得为使用收益的定限物权，农村宅基地使用权作为一种特定的用益物权已得到立法认可[5]。从农村宅基地的资源属性出发，农村宅基地使用权在现在的农村社会中表现出社会保障的功能。在城乡二元经济结构下，城镇的保障功能主要体现在以货币支出为主的住房制度，一直以来农村实行传统农业社会下的土地保障制度。在传统农业的影响之下，农村宅基地在农村社会发挥了土地保障的职能。

宅基地流转现状及方式

宅基地流转现状

目前，农村宅基地的流转主要聚集在市场经济活跃、城镇化水平较高的的发达地区，或者是出现在旅游资源丰富，交通条件优越的地方，诸如长三角经济圈。据统计在浙江湖州市南浔区所辖的14个乡镇中，从1991年到1998年，该地区发生宅基地买卖1276起，平均每年有160户买卖宅基地;1912户出租宅基地，总出租面积8。90万平方米，平均每年发生宅基地出租的有239户[6]。可见在经济发达的地区，宅基地受到了投资者的青睐，而在偏远的、目前还没发展很好的区域，宅基地流转还处于一种冷置的状态。由于发达地区城镇化进展较好，城市的土地不足以完全支撑经济的发展，需要向农村“借用”土地，城镇周边的农村自然融入了城镇化的进程，享受到了城镇化的发展红利。旅游景区由于具有较高的人气，每年吸引了大量的游客观光游玩，在景区周边的村庄可以抓住商机，发展旅游配套施舍，像田园乐、农村饭庄等，同样具备了良好的前景，加之旅游业带动交通条件的改善，在游客旅游时为互动体验做好的相关服务措施，景区周围的农村展现出巨大的发展潜力。反观在偏远地区的，由于远离城镇，交通条件有待于改进，很大程度制约了农村宅基地的流转。广西农村三村调查数据显示，86。1%的受访农户表示近5年来村里没有转让宅基地的现象；仅有15户表示存在转让的现象，占5%，其中14户农户回答转让均是转给本村村民[7]。