一方面现有的法律制度限制甚至禁止农村宅基地的流转，但在另一方面农民又渴望农村宅基地的流转，在正反两方面的作用下，农村宅基地的流转倾向于隐形的市场流转，农民大多选择在“地下”进行交易流转。这样的暗箱操作，往往使得土地监管单位无法掌握交易动态，对农村宅基地的流转情况也不能了解，这就迫使国家在农村宅基地在流转中的失位状态。也正是由于缺乏监管或者监管的不到位，催生出许多问题，带来了流转过程中的后遗症，造成大量的土地资源不能有效的利用，给农民、给市场、给社会、给国家带来了损失的浪费。

1 宅基地流转方式

首先，现阶段下农村宅基地流转最多的形式是出租宅基地上依附的房屋住宅。村民在取得农村宅基地使用权后，在土地上建造房屋，并将建好的房屋出租，在出租期内收取房屋租金，已获得个人收益，而租用房屋的承租人将租得的建筑用作住宅、办公场所、贮备仓库等。这样的流转方式频繁出现在城镇与农村的结合地带，因为结合部的交通条件好，方便承租人的各项活动，同时用于支付的租金远远低于城市内部。北京市通州区宋庄镇，从小堡村农民在90年代初开始向少数画家出租房屋至今，已发展到22个村2300多户农户出租房屋，该地区已云集了3000多位画家。在重庆市璧山县璧泉村，出租房屋的农户占该村总农户的32。5%。在南京市秦淮区，约有三分之一的农户出租房屋，有些村甚至家家出租，租房客超过本村人，有的甚至超出本村人口的4-5倍[8]。由于国家明令禁止宅基地出租、买卖，因此，城镇居民便采用这种变相手段租用农民的宅基地。流转的主体多为农户个体，但也有农村集体经济组织。

第二是通过买卖房屋而产生的买卖宅基地。分为两种类型，一是由于城镇化水平的提高，城市中的经济发展吸引大量的农村居民进城务工，不断地向城市集中，在经过努力打拼后获得一定的经济基础，从而购买城镇的商品房，继而在城市中定居生活，带来的是农村宅基地的闲置，为了相关利益，移居的村民把原先的属于自己的房屋变卖出售；二是在农村拥有多处宅基地的农户，自己平时不是经常使用所有的房屋，为了节约资源也为了获得经济利益，把暂时不用的房屋对外出售，依靠出售资金提升自己的经济实力。在北京市怀柔区和昌平区的一些风景秀丽、依山傍水之地，吸引了不少城市居民。有的农民将住宅出售给城市退休人员,用于周末或夏季度假休闲;有的出售给艺人们,办公和居住两用[9]。

三是依托新农村建设，借助“小产权房”的形式进行流转。所谓“小产权房”又称“乡产权房”,是建设在农村集体土地上的商品性住宅，并向集体经济组织以外的居民出售建筑。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设,由于未通过政府进行土地征拨，未缴纳土地出让金及相关税费，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证,只有村集体发放的房屋所有证明,不能进行上市交易，具有不完全产权。农村的小产权房大多数依靠农村集体经济组织和房地产开发商一起组织，共同经营管理[10-11]。按照相关法律文献，小产权房的开放对象只能是农村集体经济组织的成员，但是在实际的操作流转中，城镇居民也能够购买小产权房，由于价格较低，越来越多的城镇居民加入到购买小产权房的队伍中，凭借购买队伍的壮大，造成了农村宅基地的大规模流转。据有关部门统计数据，2012年，全国范围内小产权房的面积已经超过70亿平方米，占我国住房总面积的1/3以上[12]。基于小产权房没有明确的法律支撑，随之带来了诸多问题：一是没有合法的产权证明，不能够自主地上市流转，或是发生土地纠纷或者拆迁情况，买房的人员不能得到法律的支持援助；二是小产权房不能进行有效的监督管理，市场秩序得不到保障，相关的配套生活设施跟不上，房屋的适量问题也存在隐患；三是没有物业公司进行管理，由村委会的人员代替物业公司行使职能，服务水平较低、服务技术不专业、服务态度不明晰、服务质量也不尽如人意，还会伴随有安全问题和违规现象。