从 20 世纪 80 年代开始，就有不少国家或者地区的房地产市场经历了显著的繁荣和 萧条的相互循环，还有一些典型特征就是在非常短的时间内，房地产的价格出现了强烈的 波动。这种现象成功吸引了学术界注意，大家开始研究讨论究竟是什么因素导致了房地产 价格出现这样的波动。目前，经济学家和许多国家政府都非常关注房地产价格和宏观经济 之间的关系。 66269

国外房地产市场发展的时间相对国内比较长、也比较成熟，关于房地产各个方面的研 究理论也是比较成熟。在国外，对房地产的研究涉及很多个方面。例如，宏观经济与房地 产价格之间有什么关系、关系多大，房地产价格与消费之间有什么关系、关系多大，还有 房地产价格与投资之间又有什么关系，房地产可能会对宏观经济产生什么影响及其大小 等等。这些都是通过实证分析得出的，房地产与宏观经济的基本面之间的关系大家也是有 目共睹的。 

大部分实证研究都得出了结论，房地产价格的变化和一个国家或者地方的经济变化 非常的接近，而且房地产价格的变化它领先于经济的变化。早在 1976 年的时候，Gottlieb 的研究就认为，从长期趋势方向来看房地产价格和经济，他们的变化总体来说是同步的。 在 2000 年，国际货币基金组织写过，对于西方的 16 个工业化发展中国家在 1980-1998 年 出现的产出缺口的变化率和他们的实际房地产价格比较了一下，发现两者变化的趋势很 类似，也得出了结论：房地产价格变化是产出缺口变化的领先指标。K.W.Chau 在 2003 年 也曾经认为房地产价格是每个国家或地区经济的领先指标，正如在香港特别行政区，香港 房地产价格变化领先了香港人均 GDP 的变化大约要有 6 个月。 论文网

接着，进入 20 世纪 90 年代之后，研究者们开始全方位地综合地考虑各种宏观经济因 素可能会对于计税价格产生的影响，而其 理论依据是 Stock-Flow 模型或者 Representatiove Agent 模型。虽然这两个模型的理论背景不太相同，但可以得到 Reduced Form 模型，模型的被解释变量就是房地产价格指数，解释变量为各种类似双曲线的经济 指标。研究者在分析宏观经济的相关指标还有它对房地产价格的影响的时候，经常使用当 地人口、人均收入、当地居民消费价格指数、实际建造的成本、城镇失业率和银行利率等。 研究发现，宏观经济的变化几乎可以解释房地产价格的变化。 

Reduced Form 模型不仅可以用来对房地产价格进行分析和预测外，还可以用来去估 计房地产价格的合理值。通常在这样的模型中，有通货膨胀率的因素、有实际长期利率的 因素还有 GDP 增长率的因素等宏观方面的经济变量因素。有一些研究中也包括人口多少、 建设的成本等等等方面的因素，但是这里需要指出的是，这些变量的弹性系数和显著性往 往是随着国家或地方的不同而不同的。Reduced Form 模型无法解释一部分房地产价格， 这也就是各国或者各地房地产价格与经济之间的关系失去调节和平衡的部分。国际货币 基金组织在 2000 年对欧洲的 16 个工业化国家，他们的平等数据用计量经济学方法进行 了估计，他们发现荷兰、葡萄牙、西班牙等地的房地产价格都普遍比较高。同样运用这种 方法，Kalra 在 2000 年也对香港 1980-1998 年的房地产价格通过实证研究发现，1997 年 香港的房地产价格高于经济情势下所应该决定的合理值近 40%-45%。 

到现在为止，我国房地产市场的发展还不到 30 年时间，房地产经济学领域的理论研 究更是起步非常晚，相比于国际房地产市场，是晚了很久。再从市场角度出发，研究的理 论以及和实证研究相关的探讨和分析也都很少。虽然国内学术界已经开始注意，宏观经济 和房地产价格之间产生的强大影响，并且也对房地产市场进行了研究和分析讨论。但这些 研究也仅仅限制于定性的描述，缺乏真实的实证研究。主要研究有：余晓（在 1996 年） 分析了国家政策相关的经济周期以及收入因素可能会对房地产价格的影响。他发现宏观 因素竟然可以通过直接或者间接地影响到房地产市场的供需关系，然后从而影响房地产 价格。周杰（在 1998 年）认为，在众多经济因素中，物价水平、银行利率的高低、国外