1.3  设计的难度

此毕业设计所涉及的司法鉴定评估报告属于中等难度、市场调查内容较多的类型。比一般住宅的抵押评估的要求要高，但是工作量没有工业厂房和在建工程的工作量大，只是对它选取的可比实例要求比较严格，需进行市场调查。所以此毕业设计所涉及的估价报告属于中等难度的水平。

1.4  设计实现的可能性

毕业设计在完成过程中虽然遇到了很多困难，但是在经过自己慢慢的探索过后，很多问题得到了很好的解决，这当然离不开我们公司同事、领导和我们导师的帮助。我们公司的领导和同事都是在房地产评估上面有着很丰富的经验，他们的专业技术性都非常的强。而我们的导师也是在房地产评估方面有着很深的造诣，他在我毕业设计的制作过程中给予我很大的帮助和指导，包括里面很多专业性的问题都被提了出来，所以我对自己的设计充满信心。

2  设计依据

2.1  理论与方法

本次设计中采用了市场比较法和收益法。

1、市场比较法的原理是：经济学中的替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引、趋于一致、即任何购买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场上正常价格低的成交价格。

选取同一供需圈内三个近期与估价对象类似的房地产交易实例的交易价格、交易时间等估价相关资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。其基本公式为：

估价对象比准价格=比较案例房地产楼价

市场比较法的测算方法是：(1) 收集案例 → (2) 选取可比案例(三例) → (3) 建立价格可比基础 → (4)交易情况修正 → (5) 价格指数修正 → (6) 区域因素修正 → (7)个别因素修正 → (8) 综合评定估价值。

2、收益法的原理是：经济学中的预期原理作用于房地产市场，房地产的价格基于市场参与者对其未来所能获取收益或效用的预期。由于房地产效用的长久性，在房地产耐用年限内，将会持续地给权利人带来经济收益。因而，房地产的价格可由房地产未来各期能给权利人带来的纯经济收益的现值来体现。

将房地产可预见的未来各年的净收益按一定的资本化率折现到估价时点，加总求和得出房地产的价值。收益法计算公式为：

 　其中：      V——房地产价格       

a——第一年年净收益                r——资本化率    　

s——年净收益递增的比率            n——尚可收益年限  

收益法的测算方法是：先确定同类商业房地产第一年租金水平，然后计算净收益，确定资本化率和尚可收益年限，最后计算出估价对象的价值。

确定资本化率（r）：  源'自^优尔],论`文'网]www.youerw.com

资本化率采用安全利率+风险调整值确定，安全利率按一年期定期存款利率计算。本次评估根据估价对象所在区域的实际情况、风险程度及估价人员对估价对象所处区域房地产的市场调查。

安全利率取中国人民银行公布的固定资产一年定期存款利率为3.25%，目前该地区土地投资风险报酬率约为1.5%-2%，故在选取资本化率时考虑到投资风险因素以及银行一年限的定期存款利息率，测算资本化率为4.75%-5.25%。 盱眙县地矿局职工宿舍司法鉴定评估报告(2):http://www.youerw.com/gongcheng/lunwen_57527.html