综上所诉,取其资本化率为5%。

确定估价对象未来收益年限（n）：

国家规定居住用地的使用年限为70年，而估价人员根据估价对象建筑物的实际已使用19年的情况，参照房地产估价规范并结合估价经验确定估价对象的未来收益年限为51年。

确定净收益年递增比率(s)：

估价对象所处区域交通便捷，供电、电信、供水等市政基础设施完善，随着经济的发展和城镇建设步伐的加快，该地段类似房地产的租金呈现稳中有升的趋势。

表1 租金涨幅调查表

调查对象 2013年租金（元/㎡） 2014年租金（元/㎡） 涨幅

教师新村 8 8.3 3.75%

富润花园 8.7 9 3.4%

财政局宿舍 7.8 8.1 3.8%

故确定取年净收益递增比率s为3.5%。

3、市场比较法和收益法的加权平均

 市场比较法采用的可比实例都是真实的市场成交案例，所以用市场比较法求出的市场价值比较贴近市场，能比较准确的反映估价对象的真实价值，所以市场比较法具有较强的说服力。

利用收益法求出的市场价值虽然能真实和较准确的反映企业资本化的价值，但是却不能反映市场真实的租售比的情况，这也从另一方面反映了现实市场存在的房屋出租与售价不平衡的问题。