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2.1.1 商业房地产定义 6
2.1.2 商业房地产特点 6
2.2 房地产融资理论 7
2.2.1 房地产融资概念 7
2.2.2 商业房地产企业融资 7
2.2.3 商业房地产项目融资 8
2.2.4 房地产项目融资与公司融资区别 9
2.3 我国商业房地产融资现状分析 10
3 我国商业房地产融资模式分析 11
3.1 我国商业房地产项目融资模式分析 11
3.1.1 商业房地产融资渠道 11
3.1.2 房地产项目融资主要模式 14
3.1.3 房地产项目融资模式比较分析 18
3.2 我国商业房地产企业融资模式分析 20
3.2.1 房地产企业融资资金来源 20
3.2.2 我国商业房地产投资信托体系（C-B-REITS）的研究 21
4 我国商业房地产融资组合设计 26
4.1 商业房地产资金链分析 26
4.1.1 商业房地产企业资金链分析 26
4.1.2 商业房地产项目资金链分析 27
4.2 以REITS为核心的商业房地产企业融资组合设计 28
4.2.1 以REITS为核心的商业房地产企业融资组合的意义 28
4.2.2 以REITS为核心的商业房地产企业融资组合的规划 29
4.3 商业房地产项目融资组合计划 30
4.3.1 商业房地产项目开发的净融资需求分析 30
4.3.2 商业房地产项目融资组合设计 32
5 案例分析 37
5.1 以REITS为核心的越秀地产融资组合案例分析 37
5.1.1 越秀集团简介 37
5.1.2 越秀REITs融资介绍 37
5.1.3 越秀REITs融资方式 38
5.1.4 越秀REITs融资模式带来的优势 40
5.2 保利国际广场项目融资案例分析 41
5.2.1 保利国际广场项目概况 41
5.2.2 保利项目信托贷款计划的运作模式 41
5.2.3 保利项目风险控制机制 42
6 结论 43
6.1 研究结论 43
6.2 展望 44
致谢 45
参考文献 46
1 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的需要。随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所——商业地产的巨大需求。我国商业地产萌芽于20世纪80年代初期，它的迅速兴起受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。
2000—2009年是我国商业地产快速持续的几年。从商业地产的投资额与投资增速方面看，从2000年开始，办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加，增长率虽有波动，但大致文持在25% 左右，即使在金融危机期间，增长率仍然保持正数。根据国家统计局数据，2009年全年办公楼投资达1378.04 亿元，同比增长18.1% ，商业营业性用房投资达4171.58 亿元，同比增长达24.4%。
我国社会趋势决定了未来市场对商品住宅的需求将逐渐下降，而经济扩大了经济活动的范围，从而增加对经济活动场所——商业地产的需求。从国外经验看，我国已经进入商业地产快速的时期，未来商业地产具有广阔的市场空间。目前，房地产调控政策密集出台，指向商业住宅领域，商业地产逆市利好，投资资金流向商业地产领域。各地房地产市场普遍存在着“商住倒挂”现象，商业地产价值被低估，而需求增长率超过商品住宅，商业地产成为眼下理想的投资领域。